나이스옥션 법원경매 울산 2025타경84 [3] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경84 (3)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 127.40㎡ (약 38.54평)

건물면적: 63.57㎡ (약 19.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (신재선)

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.1. 입지조건

제공된 감정평가서 요약 정보에 위치, 교통, 형태, 도로, 토지이용계획 등에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 78,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박미영

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2021년 6월 14일

* 확정일자: 2021년 5월 20일

* 배당신고일자: 2025년 3월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권 보존 등기: 이순이 (2018-09-03)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (78,000,000원, 말소기준권리)

* 전세권 설정: 박미영 (100,000,000원, 말소)

* 전세권 근저당: 울주새마을금고 (84,000,000원, 말소)

* 압류: 동울산세무서장 (말소)

* 강제경매: 신재선 (130,000,000원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 178,000,000원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 '팜스빌리지' (울산광역시 울주군 상북면 산전리 208-9번지)에 대한 것으로, 본건 물건(로즈빌A동 835-7번지)과는 다른 건물 단지입니다.

팜스빌리지의 최근 거래 사례(전용면적 약 71.97㎡)는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월: 135,000,000원

* 2026년 3월: 147,000,000원

* 2026년 2월: 190,000,000원 (4층)

위 팜스빌리지의 최고가 거래액(190,000,000원)을 기준으로 거래 면적(71.97㎡)당 가격을 산정하면 약 2,639,894원/㎡ 입니다.

이를 본건 건물의 전용면적(63.57㎡)에 적용할 경우 약 167,884,000원의 예상 가치가 산출됩니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 울산광역시 울주군 상북면 산전리는 지역 특성상 자연환경과 어우러진 주거 지역으로 판단됩니다. 다만, 제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 상세한 생활 편의 정보 파악에는 한계가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 및 중복사건으로 인한 복잡성이 있을 수 있습니다.

감정가(233,000,000원)와 유사 단지의 최근 거래가(최고 190,000,000원) 사이에 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가액이 시세보다 높게 책정되었거나, 본건 물건의 실제 가치가 거래 사례와 다를 수 있음을 시사합니다.

주변 지역의 혐오시설 유무 등에 대한 외부 정보 검색은 현재 포맷 제약으로 인해 수행하지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없는 점이 권리 분석상 가장 큰 장점입니다. 소유권 외 모든 등기사항은 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 유사 단지의 최근 거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

본건 주택은 2018년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

공동담보, 중복사건 등 특이사항이 있으나, 권리분석상 명확히 정리되는 부분이므로 인수 부담은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

주변 단지인 '팜스빌리지'의 가장 최근 거래 사례(2026년 2월, 190,000,000원)와 본건의 면적(63.57㎡)을 고려하고, 감정가 대비 시세 차이를 감안하여 예상 입찰가를 산정할 때, 175,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수할 보증금이 0원임을 전제로 한 예상가이며, 최종 입찰가는 실제 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.