나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11221 [2] 경상남도 창원시 의창구 용동 산2-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 용동 “창원중앙역” 북서측 근거리에 소재하며, 본건 주위는 농경지, 교육시설(창원대학교), 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 농경지(휴경지)입니다.
일련번호(2) : 급경사지대 내 부정형의 토지이며, 자연림입니다.
일련번호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 자연림입니다.
일련번호(4) : 급경사지대 내 부정형의 토지이며, 자연림입니다.
일련번호(5) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 농경지(휴경지)입니다.

인접 도로상태

일련번호(1~5) : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 5) : 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호
구역(창원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(2, 3) : 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호
구역(창원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>
일련번호(4) : 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구
역(창원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(3, 5) 지상에 제시외분묘(육안 관찰 시 5기)가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

공유지분 매각임(공유자 우선매수 신고는 1회로 한함).
임야도상 맹지임.
정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등의 확인은 지적측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11221 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

2.2. 물건 상세정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 용동 산2-2

용도: 임야

감정가: 11,335,500원

토지면적: 458.00㎡ (약 138.5평)

토지지분: 114.5㎡ (약 34.6평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지분매각

주의사항:

* 공유지분 매각으로 공유자 우선매수 신고는 1회로 한정됩니다.

* 임야도상 맹지이므로 정확한 면적, 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 의창구 용동 소재지로, “창원중앙역” 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 본건 주위는 농경지, 교육시설(창원대학교), 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 제반 교통사정은 다소 불편합니다. 인근에 창원중앙역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

3.3. 도로상태

본 건은 일련번호 1~5 모두 맹지입니다. 인접 도로와의 연결을 위해 지적 측량이 필요합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 개발제한구역

* 상대보호구역 (창원대학교 인근)

* 공익용산지 (일련번호 2, 3)

* 보전산지 (일련번호 2, 3)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 03월 20일 접수된 경남신용보증재단의 3번 김민하 지분 강제경매 (감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표) 입니다.

4.2. 등기부현황 (토지)

* 갑3 (2023-01-26): 김민하 외 2명 소유권이전 (협의분할에 의한 상속)

* 갑8 (2025-03-20): 경남신용보증재단 3번 김민하 지분 강제경매 (72,761,704원) - 말소기준권리

* 갑9 (2025-06-18): 농협은행주식회사 3번 김민하 지분 가압류 (35,827,877원) - 말소예정

* 갑10 (2026-03-04): 오케이저축은행 3번 김민하 지분 강제경매 (35,827,877원) - 말소예정

총 채권 금액 (말소기준권리 이후) : 71,655,754원.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 사항 없음.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본 건 인근에 창원대학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한 창원중앙역이 가까이 있어 교통 이용이 편리합니다. 주변은 농경지와 자연림으로 구성되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 조사된 내용으로는 본 건 인근에 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 창원시 진해구 이동 지역에서 CNG 충전소 설치에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 본 건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본 건은 임야로, 직접적인 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 다만, 창원대학교가 인접해 있어 관련 편의시설을 이용할 수 있습니다. 창원중앙역 인근으로 상업 시설 및 주거 지역이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6.2. 교통 및 접근성

창원중앙역을 통해 경전선 열차 이용이 가능하며, 이는 창원 내 이동 및 타 지역 접근에 유리합니다. 다만, 본 건 자체는 맹지이며, 인근 도로 상황에 따라 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본 건은 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용 규제 사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

7.2. 맹지 및 경사지

본 건은 임야도상 맹지로서 도로와의 연결에 문제가 있으며, 일련번호 2, 3, 4번 토지는 급경사 지역으로 이용이 제한적입니다. 정확한 면적 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필수적입니다.

7.3. 분묘기지권

본 건 토지(일련번호 3, 5) 지상에 육안으로 관찰되는 분묘 5기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 따른 분묘 연고자와의 분쟁 소지가 있습니다.

7.4. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각 대상입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어 다른 공유자가 본 건을 우선 매수할 권리가 있음을 유의해야 합니다. (우선매수 신고는 1회로 한정)

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 용동에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다. 창원중앙역과 창원대학교가 인근에 위치하여 입지적 잠재력은 있으나, 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 존재, 다수의 토지이용 제한 사항 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 맹지 상황과 다수의 개발 제한 구역 지정은 향후 토지 활용에 큰 어려움을 초래할 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 있다는 점도 반드시 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본 물건은 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 접근해야 할 대상입니다.

9. 투자 포인트

* 창원중앙역과 창원대학교 인접으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

* (리스크 요인이 크므로, 투자 포인트는 제한적입니다.)

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 11,335,500원이며, 토지 면적 458.00㎡ 중 114.5㎡ (1/4 지분)이 매각 대상입니다. 인수할 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 채권은 소멸될 가능성이 높습니다.

단순 지분 비율로 계산하면 감정가의 1/4인 약 2,833,875원 수준입니다. 그러나 맹지, 분묘기지권, 급경사, 다수의 개발 제한 구역 등 중대한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 인접 토지 거래 사례 비교, 분묘기지권의 영향 분석 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.