나이스옥션 법원경매 창원 2025타경40 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 750 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 용원노인회관 남서측 인근에 위치하며,부근은 기존주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등 접근 불가능하며, 대중교통사정은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

부정형.완경사로서 서측 일부는 암반 및 경사 법면상태이며, 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 1m미만의 진입로 개설되어 있으나, 진입상태 등이 상당히 열악함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 붕괴위험
지역미분류(2024-12-17)<급경사지 재해예방에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[감정평가액의 산출근거 및 결정의견] 4페이지"7. 그 밖의 사항"참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2):시멘트블록조 스레트지붕 단층건으로서(사용승인일:1983)
외벽 : 몰탈위 페인트마감
내벽 : 벽지마감
바닥 : 장판지깔기
창호 : 목재창호, 샤시창호구조임.

이용상태

주택(공가상태)

설비내역

급수.배수설비 되어 있으나, 장기간 공가상태로서 정상 사용여부 불명임.

부합물 및 종물

후첨, 지적 및 건물개황도와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

장기간 공가상태로 조사되고 현상 및 관리상태 불량하며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.
목록1.은 인접지와의 경계가 불명한 바, 정확한 경계확인은 전문적인 측량이 필요함.
장기간 공가상태로 방치되어 건물의 현상 및 관리상태 불량.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경40 (1) 창원지방법원 경매 물건

부동산 고유 정보

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 750번지 (도로명주소: 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6)

* 토지 면적: 147.00㎡ (약 44.5평)

* 건물 면적: 26.32㎡ (약 8.0평)

* 건물 제시외 면적: 7.80㎡ (약 2.4평)

* 감정가: 114,700,980원

* 용도: 단독주택

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 의령신용협동조합 (등기부 요약상 확인)

주요 사항

* 일괄 매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.

* 공동담보 물건.

* 본건 토지(목록1)는 인접지와의 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 측량이 필요함.

* 장기간 공가 상태로 방치되어 건물의 현상 및 관리 상태 불량.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 용원노인회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 차량 접근이 불가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 1m 미만의 진입로가 개설되어 있으나, 진입 상태가 상당히 열악함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 붕괴위험지역미분류 등의 법적 규제를 받고 있음.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2006년 3월 16일자 의령신용협동조합 근저당권 (을3)

* 등기부 채권 총액: 578,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"로 표기되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정명자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 변동 가능성에 대한 면밀한 조사가 요구됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지대에 위치하고 있으며, 인근에 용원노인회관 등이 소재하여 지역 주민들을 위한 생활 기반이 형성되어 있음.

* 용원동은 부산과 창원을 잇는 지역으로, 부산신항 개발 등 향후 발전 가능성이 있는 지역으로 언급되기도 함.

* 다만, 본 물건의 경우 협소한 진입로와 열악한 도로 상태로 인해 차량 접근성이 매우 떨어지며, 이는 상권 접근성 및 잠재적 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 용원초등학교, 용원중학교, 용원고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음. 또한, 용원활어회센터, 마트 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있음.

* 주변 녹지 및 여가 시설: 인근 공원 및 해양 공원 등 여가 활동을 위한 공간이 위치하고 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에서 CNG 충전소 설치 반대 민원이나, 변전소, 송전탑 건설 반대 사례가 있었으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1983년으로 약 43년 경과되었으며, 장기간 공가 상태로 방치되어 현상 및 관리 상태가 매우 불량하여, 즉각적인 수리 또는 재건축이 필요할 수 있음.

* 열악한 접근성: 폭 1m 미만의 진입로와 차량 접근 불가 상황은 실질적인 거주 및 활용에 큰 제약을 줄 수 있으며, 향후 재산권 행사에도 영향을 미칠 수 있음.

* 경계 불명확: 토지 경계가 불명확하여 정확한 측량이 필요하며, 이는 경계 분쟁 발생 가능성과 재산 가치 평가에 불확실성을 야기할 수 있음.

* 법적 제한: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 토지 이용 계획에 따른 개발 및 건축 제한이 있을 수 있음.

* 소멸되지 않는 권리 가능성: 물건명세서상 "지상권"에 대한 언급이 있어, 매각 후에도 소멸되지 않고 인수해야 할 권리가 있는지 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 약 1.15억 원으로 책정되었으나, 건물이 매우 노후화되고 장기간 공가 상태로 관리 부실, 협소하고 열악한 진입로, 불명확한 토지 경계 등 다수의 심각한 하자를 안고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성이 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

이러한 단점들로 인해 일반적인 주택으로서의 가치보다는 토지 자체의 가치에 초점을 맞춰 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 제시된 토지 면적(147㎡) 대비 건물 면적(26.32㎡)이 매우 작고, 진입로 문제가 심각하여 토지 활용에도 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있다면, 향후 지역 개발이나 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 토지 활용 가능성: 건물의 노후화가 심각한 점을 고려할 때, 토지를 재활용하여 신축하거나 토지 자체의 가치를 보고 투자하는 전략을 고려할 수 있음. (단, 법적 제한 및 진입로 문제 해결 시)

* 용원동 지역 개발 잠재력: 부산 신항만 개발 등 주변 지역의 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 현재 감정가는 114,700,980원입니다. 제시된 정보들을 종합적으로 고려할 때, 건물의 노후화, 심각한 접근성 문제, 불명확한 경계, 잠재적 인수 권리 등을 감안하여 시세 대비 높은 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주변 단독주택 및 토지 시세 조사 결과, 유사한 조건의 매물을 찾기는 어려웠으나, 지역 전반의 토지 시세와 본 물건의 하자들을 고려할 때, 감정가의 60%~70% 수준에서 접근하는 것을 제안합니다.

* 보수적 접근 : 감정가의 60% 수준 = 약 68,820,000원 ~ 70,000,000원

* 적정 접근 : 감정가의 70% 수준 = 약 80,290,000원 ~ 81,000,000원

따라서, 투자금 회수 및 리스크 관리를 위해 7천만원 ~ 8천만원 사이 에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 단, 정확한 경계 측량 결과 및 소멸되지 않는 권리(지상권 등)의 존재 여부 확인 후 입찰가를 최종 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.