나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51892 [2] 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 78-10 아트에비뉴198 12층1205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 영동 소재 "청주공업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 지하2층/지상15층 중 제13층 제1301호, 제12층 제1205호로서, 외 벽 : 돌붙힘 및 페인트 마감 등, 내 벽 : 일부벽지 및 일부타일 마감 등, 창 호 : 샷시창임.

이용상태

아파트(도시생활형주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 5m 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 15m 내외의 보행자도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 기타용지(거점유도권역(A2, 110m이하)), 지구단위계획구역(원도심), 도로(소로4류)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자우선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주공업고등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196)) <교육 환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과043-201-2552).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

재매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51892 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 재매각임.

1.2. 물건 상세정보

소재지: 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 78-10 아트에비뉴198 12층1205호 (신규주소: 중앙로 9-1)

용도: 도시형생활주택 (아파트)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조

건축물 규모: 지하 2층 / 지상 15층 중 제12층 제1205호

사용승인일: 2016년 1월 29일

토지면적: 9.02㎡ (약 2.73평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트는 일반적으로 전용면적과 공급면적(분양면적)이 구분됩니다. 본 물건의 전용면적은 건물면적 기준 약 45.60㎡ (약 13.79평)으로 확인되며, 공급면적에 대한 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 감정평가 요약

감정가: 68,000,000원

감정평가 기준일: 2025년 10월 23일

구분건물 이용현황:

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 영동 소재 "청주공업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

* 교통상황: 대상 물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 "아트에비뉴198" 아파트 단지 내에 위치하며, 청주시 상당구 북문로2가 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 도심 지역임.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 용이하며, 일반 차량 및 대중교통 이용 여건이 보통 수준임.

서측으로 노폭 5m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 15m 내외의 보행자 우선도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

해당 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(원도심)으로 지정되어 있음. [cite: prompt]

관련 법규로는 도로(소로4류, 중로2류), 가축사육제한구역, 상대보호구역(청주공업고등학교, 청주교육지원청), 중점경관관리구역 등이 적용됨. [cite: prompt]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 5월 23일 접수된 국민은행 근저당 (금 62,640,000원) [cite: prompt]

말소 예정 권리: 신탁등기말소, 국민은행 근저당, 청주시 압류 [cite: prompt]

경매 신청 채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사 (청주지방법원 임의경매 개시결정) [cite: prompt]

등기부채권 총액: 62,640,000원 [cite: prompt]

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 2,000,000원

차임: 380,000원

전입일자/확정일자: 2025년 9월 26일

배당신고일자: 2026년 1월 2일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 2,000,000원을 인수할 의무가 없음.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

인수 보증금 합계: 0원 [cite: prompt]

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건임. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

청주시 상당구 북문로2가 일대는 주택 및 상업 시설이 복합된 지역임.

4.2. 지역 시장 동향

청주시 전체적으로 부동산 시장이 활기를 띠고 있으며, 특히 신흥 주거 타운 형성에 대한 기대감이 높아지고 있음.

본 물건이 위치한 원도심 지역은 향후 개발 가능성을 고려할 수 있음. [cite: prompt]

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육 시설

인근에 청주공업고등학교, 청주교육지원청 체육건강과가 소재하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있음. [cite: prompt]

5.3. 기타 생활 편의

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음. [cite: prompt]

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되거나 매각 결정 후 취소된 사유(예: 물건 하자, 명도 저항, 임차인 관련 문제 등)에 대한 확인이 필요함.

6.2. 혐오시설 및 기타 불편 요소

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6.3. 임차인 관련 이슈

임차인 윤 은 대항력이 없어 법적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당신고일자(2026년 1월 2일)가 현재 경매 시점보다 미래에 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이 발생할 가능성은 존재하나 법적 문제는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 도심에 위치한 아트에비뉴198 아파트(도시형생활주택)로, 합리적인 감정가와 소멸되는 권리 관계를 보유하고 있어 투자 가치가 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 시장 상황을 면밀히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험이 없음.

* 재매각을 통한 가격 조정 기대: 재매각 건으로 인한 경쟁 완화 및 가격 협상의 여지가 있을 수 있음.

* 도심 입지: 청주시 상당구 중심부에 위치하여 잠재적 임대 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

참고 시세:

* 아트에비뉴198 아파트의 9평형(약 30㎡) 매매 시세가 4,600만원, 전세 시세가 4,200만원 수준으로 파악됨.

* 타 경매 사례에서 14평형(약 46㎡) 물건의 감정가가 98,000,000원이었으나, 최저가가 48,020,000원이었던 사례가 있음 (단, 이는 다른 경매 건임).

* 본 건의 감정가는 68,000,000원이며, 건물의 크기(약 13.8평)와 최근 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

권장 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

(본 권장 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임장, 주변 시세 정밀 분석 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.