나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50336 [1] 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 433-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "덕촌리사무소" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 해안 취락지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 도서지역으로 일반적인 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측로 노폭 약 10m내의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상수원보호기타<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-26).

제시목록 외의 물건

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 시멘트 벽돌조 스레이트지붕 단층 주택 건으로서, (현황 강판기와 지붕) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 등 바름, 창호 : 알루미늄 새시창호임. 2-나) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 부속건물 창고로서, 내,외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 알루미늄 새시창호임.

이용상태

2-가) 단독주택임. 2-나) 현황 욕실 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

2-가) 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음. 2-나) 기본적인 급배수설비 및 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 2-가) 공부상 스레이트지붕이나, 현황 강판기와지붕임. 본건 2-가) 주택은 공부상 면적은 48㎡이나, 현황 증축으로 인하여 현황 약 62.5㎡로 파악됨. 본건 2-나) 공부상 2층이나, 현황 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 기호 2-가)는 현황 인접지번(덕촌리 433-19 및 산190-10)에 걸쳐서 소재함. 본건 기호 2-나)는 현황 인접지번(덕촌리 산190-12)에 걸쳐서 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50336 (1)

소재지: 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 433-2

용도: 단독주택

감정가: 32,294,300원

토지면적: 105.00㎡ (약 31.76평)

토지지분: 105㎡

건물면적: 58.90㎡ (약 17.82평)

건물지분: 58.9㎡

건물 제시외면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거문도수산업협동조합

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "덕촌리사무소" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 등이 소재하는 해안 취락지대로서, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하나, 도서 지역의 특성상 일반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 부정형의 평지이며, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

동측으로 노폭 약 10m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거문중학교), 상수원보호기타, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 이옥숙 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-07-20, 대항력 없음)

해당 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 을1 근저당권(거문도수산업협동조합, 2008-05-16 접수, 36,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 갑구의 가압류 및 임의경매 개시결정은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 533,300,258원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 여수시 삼산면 덕촌리는 도서 지역의 특성상 배후 상권보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 부동산 시장 동향을 고려할 때, 해안가 소규모 주택 거래는 지역 수요에 따라 변동성을 보일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 "덕촌리사무소"가 인근에 있으며, 거문중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

도서 지역 특성상 대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 차량을 이용한 이동 및 물품 조달에 다소 불편함이 예상됩니다.

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 커뮤니티 시설 및 기본적인 생활 기반은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이:

본건 단독주택(2-가)은 공부상 스레이트지붕이나 현황 강판기와 지붕이며, 공부상 면적 48㎡보다 증축되어 현황 약 62.5㎡로 파악됩니다.

부속건물(2-나)은 공부상 2층이나 현황 1층입니다.

이러한 현황과 공부상 차이는 추후 재산권 행사 및 건축물 관리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 경계 침범:

본건 주택(2-가)은 인접 지번(덕촌리 433-19 및 산190-10)에 걸쳐 소재하며, 부속건물(2-나) 또한 인접 지번(덕촌리 산190-12)에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 소유권 분쟁이나 철거 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 도서 지역의 특성:

섬 지역으로 육지와의 접근성이 떨어져 생활 편의 시설 이용 및 교통에 제약이 있을 수 있습니다.

* 잠재적 혐오시설 가능성:

최근 보도된 바에 따르면, 여수시 삼산면 덕촌리 지역에 생활폐기물 소각장 건립 추진과 관련하여 주민들의 강력한 반발이 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 지역 환경 및 주거 쾌적성에 심각한 영향을 미칠 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가는 낮으나, 도서 지역이라는 입지적 제약, 건물 현황과 공부상 차이, 인접 토지 침범, 그리고 잠재적인 혐오시설(소각장) 건립 추진이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 적으나, 물건 자체의 하자 및 주변 환경 변화 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 32,294,300원으로, 토지 105㎡, 건물 58.9㎡ (현황 약 62.5㎡+16.2㎡)를 포함하고 있습니다. 그러나 앞서 언급된 인접 토지 침범, 공부와의 차이, 도서 지역의 불편함, 그리고 특히 소각장 건립 추진이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가 이하의 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

총 채권액이 5억원을 초과하는 점은 본건이 유찰될 가능성을 높이며, 이는 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. 다만, 상기 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 60%~80% 수준인 약 19,376,580원 ~ 25,835,440원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 방문 및 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크에 대한 추가적인 조사를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.