나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50322 [1] 전라남도 여수시 삼산면 동도리 1192 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도감정 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "죽촌마을" 내에 위치하며, 주위에는 단독주택 등이 소재하는 해안 취락지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 여수시 삼산면 소재 "거문도" 도서지역에 위치하여 일반적인 교통상황은 다소 불편 시됨.

형태 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 평지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측 및 동측 양면으로 각각 약 2m 정도, 약 1.5m 정도 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물 개황도, 감정평가 명세표" 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 (1-가)는 벽돌조 스레이트지붕 단층으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건 일련번호 (1-가)는 주택으로 이용중임.

설비내역

본건 일련번호 (1-가)는 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물 개황도, 감정평가 명세표" 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 (1-나)는 구조, 면적, 용도가 '벽돌조 슬레이트지붕 1층 20.7㎡, 농수 산물 저온 창고'로 전라남도 여수시 삼산면 동도리 1192번지 지상에 구조 및 면적 등이 같거나 비슷한 건물이 확인되지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50322 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 삼산면 동도리 1192 (신 주소: 전라남도 여수시 죽촌3길 4 (삼산면 동도리))

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 347.00㎡ (약 104.97평)

* 건물 면적: 95.70㎡ (약 28.95평)

* 제시외 건물 면적: 67.00㎡ (약 20.27평)

* 감정가: 57,636,400원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거문도수산업협동조합

* 건축물 주 용도: 단독주택 (1975년 사용승인)

* 건물 구조: 벽돌조, 슬레이트 지붕

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리에 위치한 "죽촌마을" 내 해안 취락지대에 속합니다.

* 주위 환경은 단독주택 등이 소재하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 본건은 여수시 삼산면에 속한 "거문도"라는 도서 지역에 위치하여, 일반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 육지와의 접근성이 제한적입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 북측 및 동측으로 각각 약 2m, 약 1.5m의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 가능하나, 도로 폭이 좁은 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리는 2007년 3월 27일 접수된 거문도수산업협동조합의 근저당권 (채권액 36,000,000원)입니다.

* 본건은 거문도수산업협동조합의 임의경매로 진행됩니다.

* 등기부 채권 총액은 36,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

* 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주로 단독주택이 분포하는 해안 마을 지역에 위치하고 있습니다.

* 상업 시설이나 편의 시설은 거문도 내 주요 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 관광객을 대상으로 하는 펜션, 민박, 식당 등의 상권이 발달했을 가능성이 있습니다.

* 본건 자체의 상업적 가치보다는 주거 목적 또는 장기적 가치 상승을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 이용 상태: 본건은 주택으로 이용 중에 있습니다.

* 건물 구조: 벽돌조 슬레이트 지붕 단층 건물입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시 등으로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 제시외 건물: 약 67.00㎡ (20.27평) 규모의 제시외 건물(농수산물 저온 창고 추정)이 매각에 포함됩니다. 다만, 건물 등기부상 해당 부분에 대한 공부와의 차이가 존재하여 실제 현황 확인이 필요합니다. (건물 일련번호 (1-나)가 '벽돌조 슬레이트지붕 1층 20.7㎡, 농수산물 저온 창고'로 기재되었으나, 실물 확인이 어려운 것으로 표기되었습니다.)

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 기타: 본건 토지에는 지상 수목이 포함되어 매각됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 도서 지역 특성으로 인한 교통 및 생활 편의시설 접근의 불편함.

* 건물 공부와의 차이: 제시외 건물(농수산물 저온 창고) 중 일부(20.7㎡)가 공부상과 일치하지 않거나 확인되지 않는 점은 리스크 요인입니다. 제시외 면적 67.00㎡ 전체에 대한 실제 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 인해 향후 가축 사육 관련 행위가 제한될 수 있습니다.

* 건물의 노후화: 1975년 사용승인된 건물로, 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각 포함 물건: 지상 수목이 포함되어 있어 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 전라남도 여수시 삼산면 거문도 내에 위치한 단독주택입니다.

* 해안가 취락지대로서의 주거 환경은 갖추었으나, 도서 지역이라는 특성상 육지와의 접근성 및 생활 편의성 측면에서 일부 불편함이 예상됩니다.

* 권리 관계는 깨끗하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 제시외 건물과 관련된 공부상 차이 및 실제 현황 파악이 중요하며, 이에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 감정가는 57,636,400원입니다.

8. 투자 포인트

* 거문도라는 독특한 입지 조건은 귀농, 귀촌, 주말 주택, 또는 소형 펜션 등으로의 활용 가능성을 제공합니다.

* 소액으로 투자가 가능한 물건입니다.

* 부동산 시장에서 희소성이 있는 도서 지역 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 57,636,400원입니다.

* 주변 단독주택 매매/임대 정보가 제한적이고, 도서 지역이라는 특성을 고려할 때, 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다.

* 인근 지역의 유사 부동산 거래 사례가 많지 않아, 본건의 실제 시장 가치를 파악하기는 어렵습니다.

* 거문도 지역의 부동산 시세는 육지에 비해 일반적으로 낮게 형성되어 있으며, 거래량 또한 많지 않은 편입니다.

* 제시외 건물 관련 공부상 차이 및 현황 미확인, 도서 지역의 생활 불편성 등을 감안할 때, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과와 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 접근한다면, 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.