나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50304 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 12층 1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 주로 공동주택과 상업·업무용 부동산으로 이루어진 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 28층 건물 내 12층 1202호(타워형, 남동향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 열교환기, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트 부지는 장방형의 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활 시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트부지 북측으로 왕복 6차로의 대로에 접하고 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며 동측 도로를 통해 차랼 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50304 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.0944㎡

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

건물지분: 84.4521㎡

건축물대장상 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 28층 건물 내 12층 1202호 (타워형, 남동향)

사용승인일: 2022년 10월 31일

1.3. 감정평가 요약

감정가: 280,000,000 원

감정평가서 요약:

- 본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 상업·업무용 부동산으로 이루어진 주상혼용지대임.

- 차량 접근이 자유롭고 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통임.

- 본건 아파트 부지는 장방형의 평지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지임.

- 북측으로 왕복 6차로의 대로, 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접함.

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

주의사항:

- 체납관리비 1,688,610원이 발생되어 있음. (2026년 3월 기준 공실)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동에 위치하며, 동광양중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택과 상업·업무용 부동산이 혼재된 주상복합 지역으로 형성되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 접근이 매우 용이하며, 대중교통 노선도 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 여건은 편리한 편입니다. 북측으로는 왕복 6차선 대로, 동측으로는 왕복 2차선 중로에 접해 있어 차량 진출입이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 아파트 부지는 중심상업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

- 근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 말소기준권리) (2022-11-07)

- 주택임차권: 조은영 (222,000,000원, 말소) (2022-11-24 전입/확정)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (222,000,000원, 말소) (2026-03-05)

총 등기부채권액: 342,000,000 원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 222,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-11-24

확정일자: 2022-11-24

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0 원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

체납관리비: 1,688,610원 (별도 인수 여부 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 공동주택뿐만 아니라 상업·업무용 부동산이 발달한 주상복합 지대입니다. 주변에는 우체국, 시청, 금융기관 등이 밀집해 있어 직주근접 및 상업 활동이 용이한 환경입니다.

4.2. 단지 내 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소와 주민공동시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 광양수하임2차아파트

주소: 전라남도 광양시 중동 1324-1

사용승인일: 2022년 10월 31일 (신축 아파트)

동수/세대수: 2동/176세대 (임대 아파트)

최고층/본건 층수: 28층 / 12층

주차대수: 총 255대 (지상 213대, 지하 42대)

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 동광양중학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 광양시민광장, 마동저수지 생태공원, 중동근린공원 등이 가까워 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사서상 2026년 3월 기준 공실 상태이며, 1,688,610원의 체납관리비가 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 직접 확인하여 정확한 인수 여부를 파악해야 합니다.

6.2. 공동담보 채무

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 해당 채무가 다른 담보물에도 설정되어 있음을 의미하며, 채무 관계의 복잡성을 시사합니다. 다만, 해당 경매 절차에서 본 물건과 관련된 채무는 정리될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 10월 사용승인된 비교적 신축 아파트로서, 광양시 중동의 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 동광양중학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리상으로는 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 다만, 체납관리비 1,688,610원의 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점은 채무 구조의 특성을 보여주지만, 경매 절차상 큰 위험 요인은 아닐 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 10월 사용승인된 비교적 새 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 광양시 중동의 중심 지역에 위치하며, 상업시설 및 교통망 접근성이 좋습니다.

* 확실한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 교육 환경: 동광양중학교가 인근에 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 280,000,000원입니다. 최근 광양 수하임2차 아파트의 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 매매가는 2억 7천만 원에서 3억 2천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 다만, 본 물건은 임대 아파트로 공급되었던 점과 체납관리비 발생 등의 변수를 고려해야 합니다.

따라서, 낙찰 후 예상되는 수리비 및 체납관리비 인수 가능성을 감안하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시장 시세 하한선 부근에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.