나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50298 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 17층 1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 상가 및 관공서 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 28층건 내 17층 제1703호로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 마감 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복6차선 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1324-1 :도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50298 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 17층 1703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 297,000,000원

* 토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

* 건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2022년 10월 31일

* 건축물 용도: 공동주택(아파트), 업무시설, 근린생활시설

* 본건 층수: 17층 (총 28층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 세대수: 178세대

* 총 주차대수: 213대

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 아파트 단지, 상가, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의 및 업무 활동을 위한 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건이 속한 중동 1324-1번지는 도시지역, 중심상업지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 07일 접수된 우리은행 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 342,000,000원 (우리은행 근저당 120,000,000원 + 주택임차권 222,000,000원 + 강제경매 청구금액 222,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 15일

* 확정일자: 2022년 10월 13일

* 배당신고일자: 2024년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약: 본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 광양시 중동은 광양시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 소비 수요가 풍부합니다.

* 광양시청 인근의 행정 업무 시설 발달은 지역 내 유동 인구를 증가시키고 배후 수요를 꾸준히 유지시키는 요인이 됩니다.

* 혐오시설 유무에 대한 구체적인 정보는 현장 확인 또는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 28층 건물 내 17층에 위치하며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의 시설: 광양시청, 대형마트, 병원 등 주요 관공서 및 생활 편의 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

* 체납 관리비: 2026년 3월 기준으로 1,751,010원의 관리비가 체납되어 있으며, 현황조사서상 현재 공실 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 체납 관리비: 약 175만 원에 달하는 체납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전에 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 공동담보: 물건 정보에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 해당 물건의 상세 내용 및 경매 진행 현황에 따른 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 경매로 인해 채무가 정리되므로 본건 물건 자체의 매각에는 직접적인 영향이 적을 수 있습니다.

* 공실 위험: 현재 본 건은 공실 상태로, 입찰 후 임대 수익을 얻기까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 2022년 10월에 사용 승인된 신축급 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 광양시청 인근의 편리한 행정 및 생활 인프라 접근성은 본 건의 큰 장점입니다.

* 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다.

* 체납 관리비 인수는 주요 고려 사항이며, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도(2022년)를 자랑하는 신축급 아파트입니다.

* 광양시의 주요 관공서 및 상업 시설 접근성이 뛰어나 생활 및 투자 가치가 높습니다.

* 수요가 꾸준히 많은 전용면적 84.45㎡(약 25.55평)의 인기 평형입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건으로, 안전한 명도 및 등기 이전을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 297,000,000원

* 본 건 아파트는 준신축급으로, 준공 이후 시세 변동 추이를 고려하여 분석해야 합니다.

* 최근 시세 정보를 조사한 결과, 해당 아파트의 전용 84㎡ 면적은 대략 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 사이에서 매매 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정가가 현재 시세 범위 내에 있으나, 약 175만 원의 체납 관리비 부담을 고려해야 합니다.

* 투자 수익률, 명도 리스크, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 7천만 원 ~ 3억 원 (체납 관리비 약 175만 원 별도 부담)

상기 시세 분석은 공개된 정보를 바탕으로 한 예상이며, 실제 거래 가능한 가격은 현장 조사, 권리관계 재확인, 응찰자 수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.