나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50319 [1] 전라남도 여수시 소호동 1155 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 디오션리조트 남측 인근에 위치하고, 주위는 해안변 숙박시설, 단독주택, 농경지 등으로 구성된 해안로변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 금속판넬 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 이중창 마감임.

이용상태

숙박시설(드라이브인 무인텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 급탕설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지시설 등이 소재함.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 부합물 및 종물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(가)는 공부상 1155, 1160-2번지 양지상에 소재한 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2018.08.27일자로 1155번지로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50319 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 1155

용도: 숙박시설 (드라이브인 무인텔)

감정가: 3,930,748,060원

토지면적: 2,001.00㎡ (약 605.30평)

건물면적: 1,591.78㎡ (약 481.54평)

건물 제시외면적: 93.20㎡ (약 28.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여수농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 디오션리조트 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 해안변 숙박시설, 단독주택, 농경지 등으로 구성된 해안로변 상가지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

도로상태: 본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을13, 접수일자 2022-02-23, 근저당권, 채권자 여수농업협동조합, 채권금액 3,240,000,000원입니다.

말소예정권리: 말소기준권리인 근저당권 외, 등기부 요약에 기재된 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑18 (가압류, 압류 등)은 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 그 외 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 이는 통상적인 임대차 관계가 없거나, 임차인이 존재하더라도 보증금이 없는 경우로 판단되나, 실제 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

주변상권: 본건은 해안로변에 위치하며, 인근에 디오션리조트 및 다수의 숙박시설이 밀집해 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박업 운영에 유리한 입지입니다.

입지특성: 해안 경관을 활용한 관광 상품 개발 및 운영에 적합한 지역입니다.

개발가능성: 계획관리지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 편의: 인근 버스승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

주변시설: 디오션리조트 인근이며, 해안 산책로 등 관광 및 레저 시설 접근이 용이합니다. (상세한 생활편의시설, 병원, 학교 등은 별도 조사 필요)

관광 및 레저: 여수의 주요 관광 지역과 연계성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과(토지 약 55억원, 건물 약 54.8억원)하므로, 일반적인 경매 절차상 유찰 가능성은 낮으나, 채권자 간 합의 또는 변제에 따른 경매 취소 가능성은 상존합니다.

유동화물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 취득 시 유의사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있습니다. 반드시 현장 조사와 등기사항 전부증명서 추가 확인을 통해 내용을 파악해야 합니다.

제시외 건물: 건물 제시외 면적(93.20㎡)이 존재하며, '일괄매각, 제시외 건물 포함' 조건에 따라 매각되므로, 실제 현황과 공부상의 일치 여부, 그리고 해당 건물의 활용 가능성 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

임차인/점유자 현황: 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떤 형태로 점유하고 있는지 (무단 점유, 무상 사용 등) 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 특히 무인텔의 경우 운영 주체 및 실제 관리 상태 파악이 중요합니다.

주변 환경 (혐오시설): 현재까지 공개된 정보 및 조사된 내용을 바탕으로는 특정 혐오시설의 존재 여부는 파악되지 않았습니다. 다만, 소호동 해안가는 관광 및 휴양 지역으로 조성되고 있어, 일반적으로 혐오시설이 입지하기 어려운 환경으로 추정됩니다. 하지만 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 직접 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 소호동 해안가에 위치한 숙박시설로, 관광지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 39.3억원대이며, 토지 및 건물의 면적을 고려할 때 상업용 부동산으로서의 가치가 충분합니다. 권리관계는 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '미확인 지상권' 존재 가능성과 '유동화물건'이라는 특수성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 실제 점유 및 운영 상태에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 여수시 해안가, 리조트 인근에 위치하여 관광 수요 활용 가능.

규모: 숙박시설 운영에 적합한 중대형 규모.

권리관계: 말소기준권리 하의 권리들은 대부분 소멸 예정으로, 권리상 정리된 상태.

미래가치: 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 3,930,748,060원 대비 등기부 상 채권 총액이 약 55억원에 달하여, 채무 규모가 상당합니다. 이에 따라 유찰 가능성도 배제할 수 없으나, 근저당권이 말소기준권리가 되므로 일반적인 매각 절차는 진행될 것으로 보입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분과 '유동화물건'이라는 특수성을 감안할 때, 입찰 전 면밀한 추가 조사와 법률 전문가의 자문이 반드시 필요합니다.

임차인 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

종합적인 리스크 요인들을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준을 하향하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠정적 예상 입찰가 범위: 2,751,523,642원 ~ 3,144,598,448원 (감정가 3,930,748,060원의 70%~80%)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산출된 것으로, 실제 투자 결정은 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 권리 관계 재확인, 지역 시세 분석, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.