나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50326 [1] 전라남도 순천시 덕월동 649-7 201동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 덕월동 소재 '청암대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 단독주택 학교등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 공동주택까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로, 외벽: 석재치장, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 공동주택단지가 남측으로 아스팔트 포장도로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

필로티 구조이며 현재 본건 기호 1~4)는 유치권 행사중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 본건은 전라남도 순천시 덕월동에 위치하며, '청암대학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재한 안정적인 주거지대입니다.

* 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 잘 갖추어져 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 소재 공동주택 단지는 남측으로 아스팔트 포장도로 소로에 접하고 있습니다.

2.

1.1. 1.주변 시설 정보

2.

* 본건 인근에는 청암대학교가 위치하며, 이를 중심으로 한 교육 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 덕월동 지역은 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주요 도로망으로는 남측의 소로를 통해 외부로의 접근성을 확보하고 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2020년 11월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 3억 6천만원)입니다.

* 이후 접수된 죽암건설주식회사의 근저당권 (47억 1천2백만원, 공동담보), 순천시의 압류, 그리고 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정 (11억 3천3백만원) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 50억 7천2백만원 이상으로 파악됩니다.

* 소유권 보존 등기는 2020년 11월 2일 유한회사신지주택개발 명의로 되어 있습니다.

2.

1.2. 1.임차인 현황

2.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 31일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 보증금이 없으며, 대항력도 없는 것으로 조사되었습니다.

2.

1.2. 2.특이 권리사항

2.

* 본건은 공동담보 물건입니다.

* 감정평가서 요약 및 물건명세서상 공사대금을 받지 못한 죽암건설에서 유치권을 행사하고 있는 것으로 조사되었습니다. 다만, 유치권 신고서는 제출되지 않은 상태입니다. 유치권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리일 수 있어, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 동일 단지 또는 인접한 단지의 거래 사례가 확인되었습니다.

* '지뜨2차' (구분건물 주소: 덕월동 649-3)의 경우, 2020년 준공된 연립주택으로, 2025년 5월 전용면적 111.021㎡ (약 33.6평) 매물이 4억 5천만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,339만원).

* 동일 단지의 2025년 3월 거래 사례인 전용면적 84.327㎡ (약 25.5평) 매물은 2억 6천만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,019만원).

* '그랜드빌라' (구분건물 주소: 덕월동 1376-1)는 1990년 준공된 연립다세대로, 2025년 6월 전용면적 57.06㎡ (약 17.3평) 매물이 4천 5백만원에 거래되었습니다 (평당 약 260만원). 이 거래는 연식 및 면적 차이로 인해 시세가 다르게 나타난 것으로 보입니다.

* 본건은 연립주택이며, 건물 면적은 129.08㎡ (약 39.05평)입니다.

* '지뜨2차' 단지의 거래 사례를 바탕으로 추정 시, 본건(약 39.05평)의 시세는 평당 약 1,000만원에서 1,300만원 수준으로 볼 때, 약 3억 9천만원에서 5억 1천만원 사이로 예상됩니다.

* 감정가 6억 1천1백만원은 인근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 건물 구조는 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물이며, 외벽은 석재치장 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기, 도시가스 난방설비, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

* 토지는 부정형의 평지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변에 청암대학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 차량 진입이 가능하고 아스팔트 포장도로가 접해 있어 교통이 편리합니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 유치권 행사: 죽암건설이 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 행사 중인 점이 가장 큰 리스크입니다. 유치권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 이로 인해 낙찰 후 명도 지연, 소송, 추가 비용 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (유치권 신고서 미제출 상태)

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(6억 1천1백만원)가 유사 단지의 최근 실거래가(최대 4억 5천만원)보다 현저히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 가격 조정의 필요성이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 50억원 이상으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

* 본건은 순천시 덕월동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공 추정) 연립주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 그러나 공사대금 미지급으로 인한 유치권 존재가 가장 큰 위험 요소이며, 이로 인한 법적 분쟁이나 추가적인 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이도 고려해야 할 사항입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 유치권 문제만 해결된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 유사 단지인 '지뜨2차'의 실거래가를 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 교육 시설(청암대학교) 인근에 위치하여 임대 수요 또한 기대해 볼 수 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 인근 실거래가 및 유사 면적대(약 33.6평)의 '지뜨2차' 거래 금액(4억 5천만원)을 고려할 때, 본건(약 39.05평)의 적정 시세는 약 3억 9천만원에서 5억 1천만원 범위로 추정됩니다.

* 하지만 유치권이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 이를 해결하기 위한 비용과 시간을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 리스크 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가(6억 1천1백만원)보다 현저히 낮은 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보증금을 인수할 임차인은 없으며, 제반 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 유치권은 예외입니다.

* 종합적으로 판단했을 때, 유치권 해소 비용 및 불확실성을 고려하여 3억 5천만원에서 4억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 공격적인 투자자라면 더 낮게, 안정적인 투자를 추구한다면 더 보수적으로 접근해야 할 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.