나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2137 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1228-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재「용봉동행정복지센터」서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 행정복지센터, 주상용건물 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형의 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 건으로, (현황 슬래브지붕 위 함석지붕) 외 벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임. 2-나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소(현 창고 등) 건으로, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호: --임.

이용상태

2-가)는 주택, 2-나)는 창고 등으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

본건 건물 2-나)는 일반건축물대장상 면적(0.81㎡)과 건물등기사항전부증명서상 면적(0.80㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물 2-나)는 현황 일반건축물대장상 면적과 유사하여 일반건축물대장상 면적으로 평가하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
본건 건물 중 부속건물 변소의 면적이 등기사항전부증명서상 0.8㎡이나 건축물대장상 면적은 0.81㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경2137 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1228-4

용도: 단독주택

감정가: 188,607,788원

토지면적: 128.50㎡ (약 38.87평)

건물면적: 128.12㎡ (약 38.76평)

제시외 건물면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

총 건물면적: 168.09㎡ (약 50.85평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행

1.1. 입지조건

위치: 본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 「용봉동행정복지센터」 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 행정복지센터, 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 29일 접수된 하나은행의 근저당권 (174,000,000원)이 말소기준권리입니다.

권리소멸: 본 경매는 말소기준권리보다 후순위로 진행되므로, 낙찰 시 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 신고되지 않아 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 단독주택 및 다가구주택이 밀집해 있습니다.

인근에 행정복지센터와 일부 상업 시설이 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상권보다는 지역 생활권 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 「용봉동행정복지센터」가 인근에 있으며, 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 「용봉동행정복지센터」 인근 지역이며, 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 교육 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (정확한 학교명 등은 별도 확인 필요)

의료시설: 도보 가능한 거리 내 의원급 의료시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 종합병원 등은 접근성 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 면적 상이: 본건 건물 중 부속건물(변소)의 면적이 등기사항전부증명서상 0.8㎡, 건축물대장상 0.81㎡로 차이가 존재합니다. 이는 경미한 사항이나 현장 방문 시 정확한 확인이 필요합니다.

제공된 시세 정보의 한계: 제공된 주변 시세 정보(연립, 다세대 주택)는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치, 건물 구조 및 상태 등이 복합적으로 작용하므로, 유사 단독주택의 실거래가 조사를 통해 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 검색 등을 통해 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 단독주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

권리 분석상 모든 등기부상 권리가 말소 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

제시외 건물 포함 일괄 매각이며, 임차인이 대항력 및 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

단, 제공된 주변 시세 정보가 연립/다세대 주택 위주로 구성되어 있어 본건 단독주택과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으며, 정확한 가치 판단을 위해서는 유사 단독주택 거래 사례 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리 후순위 경매로, 낙찰 후 권리상 문제는 없습니다.

실거주 및 임대 수익 가능성: 조용한 주거 지역에 위치하여 실거주에 적합하며, 지역 내 임대 수요가 있다면 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

토지 가치: 128.50㎡의 토지를 보유하고 있어, 토지 자체의 가치 상승 및 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 188,607,788원

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 금호빌라(전용면적 29.88㎡, 1995년식): 2026년 3월 395,000,000원

* 아라맨션A(전용면적 33.63㎡, 1991년식): 2024년 9월 320,000,000원

* 아라맨션B(전용면적 33.63㎡, 1991년식): 2026년 7월 300,000,000원

이들 거래가는 본건 단독주택과는 물건 종류 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어렵습니다.

따라서, 본건 단독주택의 감정가(1억 8,860만원)를 기준으로, 시장 상황 및 유사 단독주택의 거래 사례를 추가로 조사한 후, 통상적인 경매 낙찰가율(감정가의 80~90%)을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

본 입찰가 범위는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 단독주택 실거래가 및 유사 물건 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.