나이스옥션 법원경매 순천 2026타경62 [1] 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 703동 15층 1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재‘광양마로초등학교’북측 인근에 위치하는 광양송보파인빌7차아파트 제703동 제15층 제1502호 구분건물(아파트)로서, 주위환경은 아파트단지 및 상가, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트주빙 21층 중 15층 1502호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샤시창 마감 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 부정형 완경사로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 진입로가 개설되어 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-23)(전라남도광양교육지원청고시 2015-114호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(전라남도광양교육지원청 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(전라남도제2009-154호(구역계 변경))<토지구획정리사업법> 준보전산지 준보전임지 삭제 임.

공부와의 차이

ㅡㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 순천지원 2026타경62 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세

소재지

전라남도 광양시 광양읍 용강리 907, 광양송보파인빌7차아파트 703동 15층 1502호

용도

아파트

감정가

186,000,000원

면적

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

토지 지분: 44.97㎡ (약 13.60평)

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트주빙 21층 중 15층

사용승인일

2011년 5월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 용강리에 소재하며, '광양마로초등학교' 북측 인근에 위치한 광양송보파인빌7차아파트 703동 15층 1502호입니다.

주변 환경은 아파트 단지와 상가, 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대로서, 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 환경

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 광양마로초등학교가 위치하고 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권보존 (송보건설주식회사, 2011-05-18)

근저당 (국민은행, 73,320,000원, 2011-05-18)

소유권이전 (정기산업주식회사, 2017-09-25)

임의경매 (국민은행, 66,757,920원, 2026-03-06)

주택임차권 (주재용, 127,000,000원, 2026-04-22)

압류 (경기광주세무서장, 2026-03-19)

등기부채권 총액은 200,320,000원입니다.

말소기준권리는 2011년 5월 18일 접수된 국민은행 근저당권(을1)으로 판단되며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 주재용 씨가 확인됩니다.

보증금은 127,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2026년 3월 16일이며, 확정일자는 2015년 3월 5일로 기재되어 있으나, 이는 전입일보다 앞선 날짜로, 특이사항으로 보입니다.

배당신고일자는 2026년 4월 22일입니다.

중요하게도, 임차인의 대항력은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

이에 따라, 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액은 0원으로 판단됩니다.

다만, 확정일자 날짜에 대한 이례적인 기재는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당(을1)보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 주재용 씨는 대항력이 없어, 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

따라서 본 건은 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 아파트 단지는 주거지대로서 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근 상가들은 주민들의 일상생활에 필요한 편의를 제공하며, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 상가가 입점해 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 마트, 병원, 은행 등은 도보 또는 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본 건 소재지 인근에는 '광양마로초등학교'가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 또한, 주변으로 중학교 및 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되나, 특이사항으로 기재된 임차인의 확정일자 날짜는 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

공동담보 물건이므로, 본 건 외 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 배당 및 종결에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

2011년 사용승인된 아파트로, 약 15년이 경과함에 따라 일부 설비 노후화 또는 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건의 특성상, 채무 전액이 변제되지 않을 경우 다른 담보물의 추가 경매 가능성 등 채무 관계를 면밀히 살펴보아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

권리상 인수 부담이 없는 상태이며, 경매 감정가 대비 시세가 안정적인 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 확정일자 날짜에 대한 특이사항은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 광양읍 용강리 지역은 비교적 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 용이할 것으로 보입니다.

* 준수한 연식의 아파트: 2011년식 아파트로, 최신 구축 아파트에 비해 건물 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.9875㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 7월 7일: 16,300만원 (12층)

2026년 6월 24일: 17,600만원 (7층)

2026년 6월 9일: 16,400만원 (9층)

최근 매매가 평균은 약 167,667,000원 수준입니다.

본 건은 15층으로, 비교적 선호도 높은 층에 해당합니다.

감정가 186,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

9.2. 예상 최적 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 물건의 장단점을 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

특히, 15층의 선호도를 감안하여 최근 최고가 수준인 17,600만원을 기준으로, 또는 약간 상회하는 가격대인 17,300,000원 선을 적정 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 분석되므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 기준을 잡습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.