나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50303 [1] 전라남도 여수시 선원동 1232-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 선원동 소재 "남양1단지아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재한 정비된 주택지대임.

교통상황

대로변 인근이며 본건까지 소형 차량 통행이 용이하므로 용도에 따른 제반 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

가장형으로 인접도로와 평탄하게 조성하여 단독주택건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태

남서측이 폭 6m 정도의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하, 25m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(해바라기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 ┌외벽 : 적벽돌치장 쌓기 및 몰탈페인팅 마감 ├내벽 : 벽지 마감 등 ├바닥 : 장판지 등 └창호 : 새시유리창임. 기호(2-나) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 내,외벽 : 몰탈페인팅 마감임.

이용상태

기호(2-가) 단독주택, 기호(2-나) 창고 및 변소임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되었음.

부합물 및 종물

별첨 "지적개황도" 와 같이 기호(2-가)에 부합된 부합물(제시외건물(ㄱ))이 소재하여 현황에 의거 실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50303 (1)

소재지: 전라남도 여수시 선원동 1232-9

용도: 단독주택

감정가: 314,475,340원

토지면적: 230.80㎡ (약 69.8평)

건물면적: 105.26㎡ (약 31.8평)

제시외 건물면적: 22.40㎡ (약 6.8평)

총 토지/건물 연면적 (제시외 포함): 127.66㎡ (약 38.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 선원동 소재 "남양1단지아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 다가구주택이 혼재된 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다.

대로변 인근에 위치하여 소형 차량의 통행이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 가장형으로 인접 도로와 평탄하게 조성되어 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

남서측으로는 폭 6m 정도의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 편리합니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하, 25m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 상대보호구역(해바라기유치원) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 5월 11일 접수된 제3.4구잠수기수산업협동조합의 근저당권(을3)이며, 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 300,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 전입일자: 2013-07-16

* 보증금/차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하며, 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 서

* 전입일자: 2021-02-08

* 보증금/차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

다만, 임차인 서 의 경우 보증금이 0원임에도 대항력이 있어 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 "남양1단지아파트" 등 공동주택 단지가 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

최근 주변 '다세대' 주택 거래 사례를 보면, 1992년식의 75.6㎡ 면적 주택이 2024년 11월 약 9,000만원에서 10,200만원에 거래되었으며, 2001년식의 145.15㎡ 면적 주택이 2025년 10월 약 2억 1,000만원에 거래되었습니다.

하지만 본건은 단독주택으로, 제공된 '다세대' 주택 거래 정보와는 토지 가치 및 건물 구조 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 넓은 토지 면적(230.8㎡)은 단독주택으로서 높은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 대로변 인근에 위치하여 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 편의도 무난할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 인프라를 공유할 수 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 해바라기유치원이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서 임차인은 보증금이 0원임에도 대항력이 있어, 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 협상 및 집행 절차에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 22.40㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 건축물대장과의 차이, 불법 건축물 여부, 철거 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1992년에 건축되어 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 선원동의 주거지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 대로변 인접성이라는 장점을 가지고 있습니다. 주거지로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 제시외 건물 포함, 건축 연식, 각종 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

이러한 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(230.8㎡): 단독주택으로서 토지의 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 교통 접근성: 대로변 인근에 위치하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 주거지 내 입지: 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,475,340원입니다.

주변 '다세대' 주택 거래 사례는 본건(단독주택)과 직접 비교하기에는 무리가 있으나, 이를 참고하여 개략적인 시세 추이를 파악할 수 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 건물 노후화 및 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% 수준인 약 2억 6천 8백만원을 잠재적 입찰 희망가로 제안합니다.

권리 분석상 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려하여 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

* 주: 제시된 예상 입찰가는 물건의 특성과 주변 시세, 그리고 일반적인 경매 투자 관점에 근거한 제안이며, 실제 입찰가는 본인의 판단과 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.