나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50189 [1] 전라남도 목포시 산정동 1271-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포복음교회' 북측 인근에 위치하며, 인근에는 단독주택, 소규모 상업용 부동산 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 치장적벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

보일러에 의한 바닥난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 1 지상에 "지적 및 건물 개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄹ이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50189 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1271-10

용도: 단독주택

토지면적: 183.70㎡ (약 55.57평)

건물면적: 156.42㎡ (약 47.32평)

건물 제시외면적: 12.90㎡ (약 3.90평)

감정가: 148,809,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포복음교회' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택과 소규모 상업용 부동산이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

물건지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 주식회사행복자산관리대부의 근저당권(을3)입니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 원칙적으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 단, 지상권은 말소되지 않으나 본건에는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임상길: 전입일자 2024-03-12, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 장미화: 전입일자 2024-01-31, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음.

금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이 임차인의 권리관계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 주식회사행복자산관리대부: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

해당 사업자는 채권자이며, 등록된 전세권(을4)은 말소기준권리(을3)와 동일 접수일자로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 총 인수 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

목포시 산정동 일대는 단독주택과 소규모 상가가 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 비교 대상 물건 분석

제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택(빌라)에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 주택 유형 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 제시된 다세대 주택의 경우, 전용면적 68~74㎡ 내외의 매물이 5,000만원 ~ 5,500만원 범위에서 거래된 것으로 나타납니다. 그러나 본건은 183.70㎡(약 55.57평)의 토지 위에 건축된 단독주택으로, 토지 가치 및 활용도 측면에서 차이가 있습니다. 따라서 정확한 시세 판단을 위해서는 유사한 조건의 단독주택 거래 사례 분석이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

목포복음교회가 인근에 위치하며, 일반적인 주거 및 상가 혼용 지역의 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인(장미화)

임차인 장미화씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 법적 해석 및 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 향후 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

물건명세서상 제시외 건물(면적 12.90㎡)이 포함 매각되므로, 관련 현황을 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 목포시 산정동에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 148,809,300원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)는 잠재적 리스크 요인입니다. 이 임차인 문제가 해결되지 않을 경우 명도에 어려움이 예상되므로, 입찰 전 철저한 법률 검토가 필요합니다. 주변 시세는 다세대 주택 위주로 파악되어 본건과 직접 비교에는 한계가 있으나, 토지 면적을 고려한 가치 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

183. 70㎡(약 55.57평)의 토지 면적은 향후 재건축 또는 증축 등 토지 활용 가능성을 높이는 요소입니다.

8.2. 감정가 기준

감정가 148,809,300원을 기준으로, 시장 상황과 본건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8.3. 명도 리스크 관리

대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 충분히 인지하고, 법률 전문가의 도움을 받아 정확한 법적 지위와 해결 방안을 파악한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가(148,809,300원)를 참고하되, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)으로 인한 잠재적 리스크와 명도 관련 불확실성을 반영한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 관련 법률 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵기 때문에, 단독주택 시장의 특수성을 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.