나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30664 [1] 광주광역시 서구 화정동 1023 한양아파트 303동 7층709호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 '염주초등학교' 남동측 인근에 위치한 한양아파트 제303동 제7층 제709호로서, 주위환경은 아파트 단지, 상가, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층건내, 제7층 제709호(25평형, 남향, 복도식)로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 마감, 창호 :하이샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 부지임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 왕복2차로에 접하며, 단지내 출입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화정동 1023 :도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(2013-03-29)(썸머힐유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(염주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30664 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1023 한양아파트 303동 7층709호

용도: 아파트

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 배OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.37㎡ (약 8.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 공급면적(추정): 25평형 (약 82.65㎡)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 제7층 제709호(남향, 복도식)임.

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 마감

창호: 하이샷시창

이용상태: 아파트로 이용중임.

기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보, 승강기설비가 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 '염주초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위 환경은 대규모 아파트 단지, 상가, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

본건이 위치한 한양아파트는 1998년에 준공되었음.

2.2. 교통 및 접근성

단지 서측 및 북측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있으며, 단지 내 출입이 용이함.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

제반 차량의 접근성이 양호한 편임.

본건 인근에 염주체육관이 위치하여 접근성이 좋음.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음.

또한, 도로(접합)로 이용되고 있으며, 썸머힐유치원 및 염주초등학교 주변으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 6월 17일 접수된 배영철 근저당권(을9, 채권최고액 46,020,000원)임.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 모든 권리(가압류, 근저당, 임의경매 등)는 말소될 예정임.

따라서, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존 (1998-12-24)

* 공유자전원지분전부이전 (1999-01-05)

* 소유권이전 (2008-04-07, 매매)

* 근저당 (2024-06-17, 배영철, 46,020,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2026-02-05, 서한중, 36,000,000원) - 말소

* 임의경매 (2026-03-06, 배영철, 38,435,671원) - 말소

총 등기부채권액 합계: 82,020,000원

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되므로, 명도 진행 시 해당 부분에 대한 확인 및 주의가 필요함.

금액이 미상이라도 대항력 유무 등 잠재적 리스크를 고려해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 화정동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 상업지역에 다양한 생활 편의시설이 입점해 있음.

염주초등학교 인근으로 학생들을 대상으로 한 학원, 문구점, 식당 등 소규모 상권이 발달해 있음.

광주 서구 지역에는 상무지구, 유스퀘어 등이 주요 상권으로 발달해 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

4.2. 지역 경제 활력

본건 주변 지역은 비교적 안정적인 주거 상권 형태를 유지하고 있음.

대규모 상업시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 염주초등학교, 썸머힐유치원 등 (본건에서 남동측 인근)

* 교통시설: 인근 시내버스정류장 (도보 이동 가능 거리)

* 의료시설: 인근 병원, 의원 등 (차량 이동 필요)

* 쇼핑/문화시설: 인근 마트, 시장 등 (차량 이동 필요)

* 체육시설: 염주체육관 (도보 이동 가능 거리)

5.2. 주거 환경

아파트 단지 내에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

단지 주변으로 녹지 공간이나 공원 등은 추가적인 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 명시된 모든 권리(가압류, 근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 선상에서 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담은 없을 것으로 보임.

6.2. 명도 관련

임대 관계가 미상인 점에 대한 리스크가 존재함.

비록 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 거주 중인 임차인이 대항력을 보유하고 있거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 건물 노후도

1998년 준공된 건물로, 약 28년이 경과하여 일부 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

내부 마감재, 설비 등의 상태에 따라 수리 또는 교체가 필요할 수 있음.

6.4. 혐오시설 및 환경 문제

본건 아파트 단지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

광주 서구 지역 내에 과거 혐오시설이었던 상무소각장 등이 있었으나, 해당 시설은 생태공원이나 문화공간으로 전환되거나 계획 중에 있음.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 서구 화정동 한양아파트 경매 물건은 염주초등학교 인근에 위치한 중소형 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없는 점은 큰 장점임.

다만, 임대 관계가 미상인 점과 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 할 사항임.

주변 시세와 감정가를 비교하여 적정 입찰가를 산정한다면, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 염주초등학교 및 아파트 단지 밀집 지역에 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됨.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정 시, 향후 시세 상승을 통한 수익 기대 가능.

* 교통 편의성: 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 좋음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원임.

주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 시세 동향을 종합적으로 분석하여 예상 입찰가를 산정해야 함.

'광주 서구 화정동 1023 한양아파트'에 대한 최근 정보에 따르면, 매매가는 1.03억 원 수준으로 파악됨. 또한, 25평형의 경우 1억 원 내외의 시세가 언급됨.

인수 보증금이 없고, 모든 권리가 소멸된다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

따라서, 보수적으로는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 109,800,000원 ~ 122,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계의 명확성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.