나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30675 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 동측 인근에 위치한 공동주택 및 업 무시설 단지내 단위호(에이엠시티센트럴파크, 제2층 제205호)로서, 주위는 상업.업무용건물, 공동주택, 근린생활시설, 공공편익시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 간선도로가 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제2층 제205호로서, 사용승인일 : 2015-09-11 외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 석재치장붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)(전유면적 : 39.4698㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 '공동주택, 업 시설, 근린생활시설 부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 공원내 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-01-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-1 1-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 2층205호

* 건물명: 에이엠시티센트럴파크

* 토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

* 건물면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

* 감정가: 118,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30675 (1)

* 채권자: (OOOOOOOO)

* 사용승인일: 2015년 09월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 동측 인근에 위치한 공동주택 및 업무시설 단지내 단위호(에이엠시티센트럴파크, 제2층 제205호)로서, 주위는 상업.업무용건물, 공동주택, 근린생활시설, 공공편익시설 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통상황

본 건 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 간선도로가 소재하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 28일 접수된 주식회사지엔이피에스의 전세권설정 (을4)이며, 권리금액은 130,000,000원임.

3.2. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 없음)

3.3. 소멸되는권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없음. 말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 근저당권: 대원디앤아이주식회사 (2024-01-23, 15,000,000원) - 말소

* 임의경매: 주식회사지엔이피에스 (2026-03-06, 130,000,000원) - 말소

3.4. 임차인현황

* 임차인: 강 (개인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주식회사지엔이피에스 (법인)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2026-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 전세권 설정 등기를 통해 우선변제권을 확보하고 있으며, 해당 전세권이 말소기준권리입니다.

3.5. 인수보증금합계

0원 (임차인으로부터 인수할 보증금 없음)

3.6. 등기부요약

* 소유권보존: 주식회사세종건설 외 1명 (2015-09-16)

* 공유자전원지분전부이전: 주식회사제이제이홀딩스 (2017-05-18)

* 전세권설정: 주식회사지엔이피에스 (2021-12-28, 130,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 주식회사비피 (2021-12-28, 매매)

* 근저당권: 대원디앤아이주식회사 (2024-01-23, 15,000,000원, 말소)

* 임의경매: 주식회사지엔이피에스 (2026-03-06, 130,000,000원, 말소)

* 등기부채권총액: 145,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변건물이용상태

본 건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, "첨단종합병원" 인근으로 상업, 업무, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 속합니다. 본 건이 속한 에이엠시티센트럴파크는 오피스텔, 상가, 오피스 등이 복합된 건물로 활용되고 있습니다. 이 지역은 최근 젊은 층에게 각광받는 '첨단지구'로 부상하고 있으며, 다양한 상업시설과 문화시설이 밀집하여 활성화되고 있습니다.

4.2. 최근매매동향

최근 3건의 매매 사례 분석 결과, 본 건과 동일한 건물(에이엠시티센트럴파크, 676-2번지, 전용면적 39.47㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 11월 28일: 110,000,000원 (13층, 직거래)

* 2025년 8월 18일: 98,000,000원 (10층, 중개거래)

* 2026년 2월 20일: 100,000,000원 (8층, 중개거래)

평균 매매가는 약 99,330,000원이며, 최근 시세는 9,800만원에서 1억 1,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본 건은 "첨단종합병원" 인근에 위치하며, 병원, 상업·업무용 건물, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히 첨단지구는 다양한 상업시설, 문화시설, 음식점, 카페 등이 발달하여 젊은 층의 유동인구가 많은 지역입니다.

5.2. 교통접근성

단지 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 동측으로 공원 내 보행자도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물이용제한

본 건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 채권자정보부재

채권자 정보가 (OOOOOOOO)로 마스킹 처리되어 있어, 채권자의 구체적인 정보 확인에 어려움이 있습니다.

7. 종합의견

본 건은 광주광역시 광산구 첨단지구에 위치한 오피스텔로, 사용승인 2015년의 비교적 신축 건물입니다. 주변 상업 및 업무시설과 함께 주거 기능도 갖춘 입지이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 첨단지구가 젊은 층에게 인기 있는 '핫플레이스'로 부상하면서 상권이 활성화되고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 상태로 건물을 취득하게 됩니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

8.1. 권리관계안전성

매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

8.2. 우수한입지조건

첨단종합병원 인근, 광주 첨단지구의 중심 상업/업무 지구에 위치하여 직주근접 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 젊은 층 유동인구가 많고 상권이 활성화되는 지역입니다.

8.3. 건물상태

2015년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세및감정가분석

최근 3건의 실거래가는 9,800만원, 10,000만원, 11,000만원이며, 평균가는 약 9,933만원입니다. 본 건의 감정가는 11,800만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

9.2. 권리인수부담없음

낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 별도의 권리가 없어, 시세 차익을 기대한 입찰가 산정이 가능합니다.

9.3. 권장입찰가

본 건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 권리가 없고, 본 건 건물의 입지와 상태를 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 9,500만원 ~ 10,500만원 수준에서 검토를 권장합니다.

(상기 금액은 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.