나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2239 [1] 광주광역시 북구 삼각동 754-2 드림네스트삼각1차 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 삼각동 소재 '삼각초등학교' 남동측 근거리에 위치하는 드림네스트삼각1차 제3층 제302호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 제3층 제302호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅, 징크판넬 등 마감 　창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(2020 -03-11)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경2239 (1)

소재지: 광주광역시 북구 삼각동 754-2 드림네스트삼각1차 3층302호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원

토지면적: 53.46㎡ (약 16.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.53㎡ (약 25.57평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 건물 면적 정보

대상 물건의 건물 면적은 84.53㎡ (약 25.57평)이며, 이는 전용면적 및 분양면적으로 간주됩니다.

1.3. 주요 권리 내역

말소기준권리: 광주중부신용협동조합 근저당 (2019.02.08. 접수, 208,800,000원)

현재 진행 중인 경매 신청인은 광주중부신용협동조합이며, 신청 금액은 178,183,150원입니다.

등기부등본상 을구의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 해당 근저당 외 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소(소멸) 예정입니다.

1.4. 총 채무액

총 등기부 채권액은 208,800,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 삼각동에 위치하며, '삼각초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건이 속한 단지 내로 진입 도로가 개설되어 있어 차량 이용에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 국토이용용도지구 미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있고, 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(을1) 외에 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-05

대항력: 없음

비고: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인은 생략되었습니다.

* 임차인: 임

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-05

확정일자: 2023-06-05

배당신고일자: 2026-03-24

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 배당신고를 하였으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 '삼각초등학교' 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

삼각초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

대상 물건은 삼각초등학교와 인접하여 있어 자녀 교육에 유리한 입지입니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 진입도로가 개설되어 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 이루어지지 않았습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

6.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 산업 폐기물 처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주 지역 내 소각시설 유치 관련 갈등이 있었던 점을 고려할 때, 장기적인 도시 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

전통상업보존구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지의 상업적 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 삼각동에 위치한 아파트로, 삼각초등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 준공된 신축 아파트는 아니나, 관리가 잘 되었다면 주거 가치는 여전히 높을 것으로 판단됩니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되며, 인수되는 권리 또한 없어 비교적 안전한 물건으로 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 삼각초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경.

* 버스정류장 인근 위치 및 단지 내 도로 개설로 인한 편리한 교통.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 정확한 내부 상태, 향후 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 감정가 183,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 자료를 참고하여 본건의 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 현장 조사를 통한 물건의 실질적인 가치 평가 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.