나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30647 [1] 광주광역시 북구 운암동 425-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 임동 소재‘무등경기장’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 부근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

후첨 별지 '건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1990.07.25.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 마루, 타일 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(1-가) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(1-가) : 일반적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
본건 건물 중 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 0.9㎡, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층창고 2.4㎡ 각 멸실됨
일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음
향후 매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등이 처분될 수 있음(사실조회회신 참조}
목록 2. 토지 철도보호지구 일부저촉임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30647 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 425-62

용도: 단독주택

감정가: 154,586,170원

토지면적: 128.40㎡ (약 38.84평)

토지지분: 128.4㎡

건물면적: 124.30㎡ (약 37.60평)

건물지분: 124.3㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건물 사용승인일: 1990년 7월 25일

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 ‘무등경기장’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 사다리형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로가 소재하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있으며, 목록 2. 토지는 철도보호지구에 일부 저촉됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 최준창의 강제경매 신청으로 진행되는 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정이나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 존재합니다.

* 채권자 겸 임차인: 최준창

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 확정일자: 2022년 4월 19일

* 권리내용: 주택임차권 (을구 4번)

* 특이사항: 본 건 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임차인: 강성길

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2023년 5월 16일

* 확정일자: 2023년 5월 15일

* 권리내용: 전세권설정 (을구 3번)

* 비고: 건물 등기부상 말소 예정 권리로 명시되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력 있음으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 최준창 임차권만 명시되어 있습니다.

따라서, 최준창 임차인의 보증금 110,000,000원은 입찰 시 인수될 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

본건은 운암동의 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 제공된 최근 매매 정보는 주로 빌라 및 연립주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2024년 11월, 운암동 1120-2번지 소재 1982년식 연립주택(전용 48.58㎡)이 8,000만원에 매매되었습니다.

* 2026년 3월, 운암동 876-13번지 소재 2013년식 연립주택(전용 59.85㎡)이 10,500만원 및 12,500만원에 각각 매매되었습니다.

본건 단독주택은 1990년식으로 위 빌라들보다 오래되었으나, 토지면적(128.40㎡)과 건물면적(124.30㎡)이 더 넓습니다. 감정가 154,586,170원은 이러한 규모와 지역적 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주위는 단독주택과 아파트단지가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 차량 접근성이 양호하며 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 보증금: 임차인 최준창의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 위반건축물 등재: 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이에 따라 향후 매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등의 처분이 내려질 수 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 및 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 일부 멸실: 본건 건물 중 부속건물(변소 0.9㎡, 창고 2.4㎡)이 멸실된 상태입니다. 일괄매각 대상이나 실제로는 존재하지 않는 건물에 대한 가치만큼의 손실이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 목록 2. 토지가 철도보호지구에 일부 저촉되어 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 단독주택으로, 대항력 있는 임차인(최준창)의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 위반건축물로 등재되어 있어 향후 이행강제금 부과 등의 위험이 존재하며, 일부 제시외 건물이 멸실된 상태입니다. 이러한 여러 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심지 내 단독주택으로, 향후 재건축 또는 증축 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,586,170원이나, 대항력 있는 임차인으로 인한 110,000,000원의 보증금 인수 부담과 위반건축물로 인한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크 요인들을 반영하여 산정해야 합니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (110,000,000원)

위반건축물로 인한 수리비 및 이행강제금 등을 감안하여, 총 취득 비용이 감정가 수준을 크게 상회하지 않도록 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

이를 기준으로 한다면, 총 취득 비용은 약 150,000,000원 (40,000,000원 + 110,000,000원)으로, 감정가 대비 약간 낮게 취득하는 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 위반건축물 문제 해결 및 향후 가치 상승을 고려한 투자 관점에서 접근한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황, 소유자 및 임차인과의 협상 여부, 예상 수리비 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.