나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30668 [1] 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층401호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동에 소재한 건국초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 국가산업단지. 아파트단지. 도시고속도로, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 편리하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 401호, 402호로서 북향 복도식 외벽 ; 돌붙임 및 강화유리마감 등 내벽 ; 내장재 및 타일마감 등 창호 ; 새시창틀 유리창임.

이용상태

공부상 용도는 공장(지식산업센타)이며 현황은 공실상태(문폐쇄)임.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 중로1류(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30668 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 소재지 및 용도

소재지: 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층 401호

용도: 지식산업센터

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 417,000,000원

토지면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

토지지분: 36.9797㎡ (약 11.19평)

건물면적: 106.98㎡ (약 32.36평)

건물지분: 106.98㎡ (약 32.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 연제동에 소재하며, 건국초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 국가산업단지, 아파트 단지, 도시 고속도로, 단독 주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 연제동은 본촌산업단지와 첨단과학산업단지에 인접해 있으며, 최근 첨단 리채 비즈타워, Hudson 1041, 연제비즈파크 등 고층 지식산업센터가 다수 들어서고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반공업지역, 중로1류(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구로 지정되어 있습니다.

3. 건물 구조 및 이용 현황

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 401호, 402호입니다. 북향 복도식 구조이며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 내장재 및 타일 마감, 창호는 새시창틀 유리창으로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황은 문이 폐쇄된 공실 상태입니다.

3.3. 설비 내역

건물에는 기본적인 공용 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 가압류(김혜선, 신용보증기금, 국민은행, 갑3, 갑4, 갑5), 근저당권(중소기업은행, 을1), 압류(북구, 갑7) 등이 있습니다. 또한, 광주지방법원 2026타경30668 임의경매 개시결정(갑6) 역시 말소됩니다.

4.3. 인수되는 권리

본 매각물건은 인수되는 권리가 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음)

4.4. 임차인 현황

본 물건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권 분석

5.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 연제동은 첨단과학산업단지와 인접해 있어 산업단지 종사자들을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 광주 북구는 골목형상점가 활성화 노력을 통해 다양한 상권을 발전시키고 있으며, 양산동, 오치2동, 중흥동 등 지역별로 특색 있는 상점가들이 운영되고 있습니다. 북구 지역은 수완지구, 첨단지구 등과 함께 광주 지역 상권의 한 축을 이루고 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

현재 검색된 정보에서 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 연제동은 본촌산업단지와 첨단과학산업단지에 인접해 있어 공업 지역이라는 이미지가 있을 수 있으나, 최근 조성된 산업단지는 친환경적으로 조성되어 사무시설 위주로 인식되는 경향이 있습니다. 광주 지역 내에서 혐오시설 관련 논란이 간헐적으로 있으나, 본건 소재지 인근에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 시설

본건 인근에 건국초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6.2. 편의 시설

연제동은 첨단과학산업단지 내 스타벅스와 같은 편의시설이 있어 산단 직원들도 이용하고 있습니다. 주변 개발 현황에 대한 추가적인 정보가 필요하나, 일반적으로 지식산업센터 주변에는 식당, 카페, 은행 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계 분석

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다. 그러나, 등기사항의 접수일자를 면밀히 살펴보면, 소유권이전(신탁) 등기 말소(갑2)와 근저당(을1)이 동일 접수일자(2023-04-28)에 이루어졌으며, 이후 다수의 가압류(갑3, 갑4, 갑5), 임의경매(갑6), 압류(갑7)가 순차적으로 발생한 점은 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7.2. 물건 이용 현황

현재 물건은 공부상 용도는 지식산업센터이나, 현황은 문이 폐쇄된 공실 상태입니다. 이는 임대 수익을 위한 명도 및 내부 수리가 필요함을 의미합니다.

7.3. 주변 환경 리스크

연제동이 산업단지와 인접해 있다는 점은 업무 환경으로서의 특성을 갖지만, 동시에 공업 지역이라는 이미지와 관련될 수 있습니다. 다만, 최근 개발되는 지식산업센터들은 친환경적인 측면이 강조되고 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 지식산업센터로, 건국초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 4억 1700만원이며, 건물 면적은 약 32.36평입니다. 교통 접근성이 양호하고, 일반공업지역, 국가산업단지 등 다양한 용도지역에 속해 있어 잠재적인 발전 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 현재 공실 상태이므로 명도 및 내부 수리가 필요합니다. 주변 상권은 산업단지 배후 수요를 기반으로 형성되어 있으며, 혐오시설에 대한 직접적인 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 첨단2지구 국가산업단지 인근의 입지로 배후 수요 확보 용이

* 건축물 사용승인 후 비교적 최근(2023년)에 신탁 및 근저당이 설정되었으나, 현재는 모든 권리가 말소 예정인 상태

* 15층 건물 중 4층에 위치하여 비교적 접근성이 양호

* 공실 상태이므로 인수 후 임대 수익 창출 또는 자가 사용 가능

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 417,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며 명도 및 내부 수리 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 고려해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 주변 지식산업센터의 시세 및 실거래가 정보를 참고하여, 본건의 면적, 층수, 현재 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰가율은 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30668 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 소재지 및 용도

소재지: 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층 401호

용도: 지식산업센터

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 417,000,000원

토지면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

토지지분: 36.9797㎡ (약 11.19평)

건물면적: 106.98㎡ (약 32.36평)

건물지분: 106.98㎡ (약 32.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 연제동에 소재하며, 건국초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 국가산업단지, 아파트 단지, 도시 고속도로, 단독 주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 연제동은 본촌산업단지와 첨단과학산업단지에 인접해 있으며, 최근 첨단 리채 비즈타워, Hudson 1041, 연제비즈파크 등 고층 지식산업센터가 다수 들어서고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반공업지역, 중로1류(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구로 지정되어 있습니다.

3. 건물 구조 및 이용 현황

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 401호, 402호입니다. 북향 복도식 구조이며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 내장재 및 타일 마감, 창호는 새시창틀 유리창으로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황은 문이 폐쇄된 공실 상태입니다.

3.3. 설비 내역

건물에는 기본적인 공용 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 가압류(김혜선, 신용보증기금, 국민은행, 갑3, 갑4, 갑5), 근저당권(중소기업은행, 을1), 압류(북구, 갑7) 등이 있습니다. 또한, 광주지방법원 2026타경30668 임의경매 개시결정(갑6) 역시 말소됩니다.

4.3. 인수되는 권리

본 매각물건은 인수되는 권리가 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음)

4.4. 임차인 현황

본 물건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권 분석

5.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 연제동은 첨단과학산업단지와 인접해 있어 산업단지 종사자들을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 광주 북구는 골목형상점가 활성화 노력을 통해 다양한 상권을 발전시키고 있으며, 양산동, 오치2동, 중흥동 등 지역별로 특색 있는 상점가들이 운영되고 있습니다. 북구 지역은 수완지구, 첨단지구 등과 함께 광주 지역 상권의 한 축을 이루고 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

현재 검색된 정보에서 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 연제동은 본촌산업단지와 첨단과학산업단지에 인접해 있어 공업 지역이라는 이미지가 있을 수 있으나, 최근 조성된 산업단지는 친환경적으로 조성되어 사무시설 위주로 인식되는 경향이 있습니다. 광주 지역 내에서 혐오시설 관련 논란이 간헐적으로 있으나, 본건 소재지 인근에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 시설

본건 인근에 건국초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6.2. 편의 시설

연제동은 첨단과학산업단지 내 스타벅스와 같은 편의시설이 있어 산단 직원들도 이용하고 있습니다. 주변 개발 현황에 대한 추가적인 정보가 필요하나, 일반적으로 지식산업센터 주변에는 식당, 카페, 은행 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계 분석

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다. 그러나, 등기사항의 접수일자를 면밀히 살펴보면, 소유권이전(신탁) 등기 말소(갑2)와 근저당(을1)이 동일 접수일자(2023-04-28)에 이루어졌으며, 이후 다수의 가압류(갑3, 갑4, 갑5), 임의경매(갑6), 압류(갑7)가 순차적으로 발생한 점은 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7.2. 물건 이용 현황

현재 물건은 공부상 용도는 지식산업센터이나, 현황은 문이 폐쇄된 공실 상태입니다. 이는 임대 수익을 위한 명도 및 내부 수리가 필요함을 의미합니다.

7.3. 주변 환경 리스크

연제동이 산업단지와 인접해 있다는 점은 업무 환경으로서의 특성을 갖지만, 동시에 공업 지역이라는 이미지와 관련될 수 있습니다. 다만, 최근 개발되는 지식산업센터들은 친환경적인 측면이 강조되고 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 지식산업센터로, 건국초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 4억 1700만원이며, 건물 면적은 약 32.36평입니다. 교통 접근성이 양호하고, 일반공업지역, 국가산업단지 등 다양한 용도지역에 속해 있어 잠재적인 발전 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 현재 공실 상태이므로 명도 및 내부 수리가 필요합니다. 주변 상권은 산업단지 배후 수요를 기반으로 형성되어 있으며, 혐오시설에 대한 직접적인 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 첨단2지구 국가산업단지 인근의 입지로 배후 수요 확보 용이

* 건축물 사용승인 후 비교적 최근(2023년)에 신탁 및 근저당이 설정되었으나, 현재는 모든 권리가 말소 예정인 상태

* 15층 건물 중 4층에 위치하여 비교적 접근성이 양호

* 공실 상태이므로 인수 후 임대 수익 창출 또는 자가 사용 가능

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 417,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며 명도 및 내부 수리 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 고려해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 주변 지식산업센터의 시세 및 실거래가 정보를 참고하여, 본건의 면적, 층수, 현재 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰가율은 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.