나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30229 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 213 오성비둘기아파트 1동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '전주중학교' 남측 인근에 위치하고, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 시내 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 6층 602호로서, - 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등 - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 현황 '아파트부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 접한 폭 약6미터 내외의 포장도로를 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원 2026타경30229 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 213 오성비둘기아파트 1동 6층 602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 39.39㎡ (약 11.91평)

* 건물면적: 84.68㎡ (약 25.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전주시 덕진구 송천동1가에 위치하며, '전주중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 단지 앞 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 시내 간선도로와의 접근성도 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지는 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(송천초등학교, 전주중학교)에 해당합니다. 추가적으로 산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 본건 부동산의 말소기준권리는 2025년 5월 23일 접수된 신한카드주식회사의 가압류 (서울중앙지방법원 2025카단812211)입니다.

* 등기부상 소유권 이전 기록은 신병호, 홍미현, 이순옥 순으로 확인됩니다.

* 말소기준권리 이후의 권리인 서형석 근저당(을3, 2025.06.09) 및 신한카드주식회사 강제경매(갑5, 2026.03.09)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건에 현존하는 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 소재한 송천동1가는 전주시 덕진구의 주요 주거 지역 중 하나로, 다수의 아파트 단지와 함께 상업 및 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 배후수요: 오성비둘기아파트 자체의 117세대와 인근 아파트 단지 및 주택가의 배후수요를 확보하고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 오성비둘기

* 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 213

* 사용승인일: 1991년 2월 28일 (준공 35년차)

* 동수/세대수: 1개 동 / 117세대

* 층수: 최고 15층 (본건 6층)

* 주차: 지하주차 5대, 지상주차 공간 포함 총 120대 가능 (세대당 약 1.03대)

* 전용면적: 84.68㎡ (약 25.62평)

* 총면적: 11758㎡ (아파트 단지 전체 면적)

* 복리시설: 정보 없음

* 전기차 충전기: 지상 3대

* 주변 교육 시설:

* 송천초등학교와 전주중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1991년 준공되어 35년차의 노후화가 진행된 아파트이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동성 및 지역별 개발 계획에 따른 가치 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동1가에 위치한 오성비둘기아파트 1동 6층 602호로, 84.68㎡(약 25.62평) 면적의 아파트입니다. 감정가는 119,000,000원이며, 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 용이한 주거지에 자리하고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 또한, 인수해야 할 임차보증금 또한 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 35년차의 아파트 노후화는 장기적인 관점에서 고려할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 전주중학교, 송천초등학교 등 교육 시설이 인접하며, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 양호한 지역입니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다. 임차인 인수 부담 또한 없는 점이 큰 장점입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 생활 편의성과 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상되며, 향후 재건축/리모델링 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려한 투자도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 최근 시세 (2025년 12월, 84.68㎡ 기준): 113,000,000원 (6층 2025-12-13 거래)

* 최근 시세 (2025년 12월, 78.32㎡ 기준): 115,000,000원 (6층 2025-12-30 거래), 105,000,000원 (4층 2025-12-11 거래)

* 본건은 84.68㎡(약 25.62평) 면적으로, 감정가는 119,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 매매 사례가는 113,000,000원이며, 유사 면적의 다른 거래가도 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

* 최근 전월세 거래 정보를 고려할 때, 보증금 수준은 다양하게 나타나고 있어 시장 상황을 반영하는 지표로 참고할 수 있습니다.

* 상기 정보와 권리관계의 안전성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 115,000,000원에서 125,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.