나이스옥션 법원경매 전주 2026타경122 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 968-6 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 안산구 서신동 소재 "롯데백화점 점주점" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 각종 근린생활시설이 주로 소재하는 정비된 상가지대로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량접근이 가능하고, 인근에 주요 간선도로인 백제대로·온고을로 등이 통과하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 내지 지상8층건 중 제1층 제101호로서, - 외 벽 : 몰탈 위 돌붙임, 콘크리트 판넬 붙임 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 인테리어, 페인팅, 타일붙임 등 마감. - 창 호 : 강화유리 및 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 1개호로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 소방설비(화재탐지·경보설비·소화전설비), 기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 인도를 포함하여 폭 약 15M정도, 남측 및 남동측으로 폭 약 10~12M정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서신동 968-6 :일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서신1), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 전유면적(95.6377㎡)과 집합건축물대장 상 전유면적(113.9681㎡) 등이 차이가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 건축물대장 상 전유부분 및 공용면적이 변경 (2022.04.04)된 바, 등기사항전부증명서 정리에 따라 대지권 면적이 변경 될 수 있음.

물건 비고

1. 등기사항전부증명서 상 전유면적은 95.6377㎡로 등재되어 있으나, 2022. 4. 4. 집합건축물대장 상 전유면적은 113.9681㎡로 변경됨
2. 103호 일부분(북측부분)을 동시에 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 전주지방법원 2026타경122 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 968-6 1층101호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 여울로 19)

용도: 제1종근린생활시설, 위락시설

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,210,000,000원

토지 면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.5035㎡ (약 6.81평)

건물 면적: 95.64㎡ (약 28.93평)

건물 지분: 95.6377㎡ (약 28.93평)

참고: 집합건축물대장상 전유 면적은 113.9681㎡ (약 34.47평)으로 기재되어 있습니다.

1.3. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 "롯데백화점 점주점" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설이 밀집한 정비된 상가지대로 형성되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 백제대로, 온고을로 등 주요 간선도로가 통과합니다.

또한, 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북동측으로 인도를 포함하여 폭 약 15M 정도의 도로에 접해 있습니다.

남측 및 남동측으로는 폭 약 10~12M 정도의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 9월 28일 접수된 전주파티마신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사코뎀 (2005-04-27)

* 근저당: 전주파티마신용협동조합 (2022-09-28, 1,032,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2025-11-13, 297,000,000원) - 말소

* 가압류: 전북신용보증재단 (2025-11-28, 20,178,006원) - 말소

* 임의경매: 전주파티마신용협동조합 (2026-03-09, 877,075,175원) - 말소 (본건 경매)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2026-03-17, 22,372,018원) - 말소

총 채권액: 1,371,550,024원

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)도티너스

대표: 곽

보증금: 0원

월세: 6,000,000원

전입/사업일자: 2019-07-04

대항력: 있음

3.4. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

본건에 등기된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 (주)도티너스 대표 곽 은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 서신동 일대는 전주시의 주요 상업지구 중 하나로, 롯데백화점을 중심으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

4.2. 업종 적합성

제1종근린생활시설 및 위락시설로 이용 가능한 건물입니다. 주변 유동인구와 배후 수요를 고려할 때, 일반적인 근린생활시설(음식점, 카페, 소매점 등) 및 일부 위락시설 운영에 적합한 입지입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

* 롯데백화점 점주점 인근에 위치하여 쇼핑, 문화생활 등 이용이 편리합니다.

* 다양한 식당, 은행, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주요 도로 인접 및 버스 정류장 근거리에 있어 교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 불일치

등기사항전부증명서상 전유 면적(95.64㎡)과 집합건축물대장상 전유 면적(113.97㎡) 사이에 차이가 존재합니다. 이는 추후 등기부 정리 시 문제가 될 수 있으므로, 정확한 면적 확인이 필요합니다.

6.2. 공유 공간 사용

본건(101호)이 103호의 일부분(북측 부분)을 동시에 사용 중인 것으로 파악됩니다. 실제 사용 범위 및 이에 따른 법적/물리적 경계 확인이 필요하며, 명도 시 해당 부분에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 이슈

대항력 있는 임차인(곽 )이 존재하나, 보증금이 0원이고 월세(600만원) 지급은 지속되고 있는 것으로 보입니다. 임대차 계약 기간 및 갱신 여부 등 계약 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시의 핵심 상권인 서신동에 위치한 근린상가로, 롯데백화점 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 풍부한 유동인구와 편리한 교통망은 상업 시설로서 높은 가치를 부여합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 법적 하자 없이 취득 가능성이 높습니다.

다만, 건축물대장과 등기부상 면적 차이, 타 호실과의 공간 공유 등은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 계약 내용에 대한 정확한 파악은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 위치: 롯데백화점 및 풍부한 근린생활시설에 인접하여 유동인구 확보 용이.

* 우수한 교통 및 접근성: 주요 간선도로 인접 및 대중교통 이용 편리.

* 일괄매각 조건: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산권 행사 용이.

* 권리 관계 명확: 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸하여 안전한 권리 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(1,210,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 건물 상태, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 별도의 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.