나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30013 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전주금암초등학교' 북서측 인근에 위치하는 다세대주택 1호로, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택 등이 혼재하여 소재하는 기존 주거지대입니다.

교통상황

본건 단지 주변에 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난한 편입니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건물 중 4층 403호로 외벽: 적벽돌 치장쌓기 및 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택 1호로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고편탄한 지역에 소재하는 사다리형 유사한 토지로, 현황 '다세대주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측에 소재하는 폭 약3~4m 내외의 도로를 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2024-12-09)(금암2지구)에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

건축물 1동에 대하여 집합건물대장에 "위반건축물" 표기되어 있습니다.

물건 비고

1. 건축물 1동에 대하여 집합건물대장에 "위반건축물" 표기가 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30013 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 403호

용도: 다세대주택

감정가: 27,500,000원

토지면적: 11.75㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.75㎡ (약 3.55평)

건물면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물지분: 25.515㎡ (약 7.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 위반건축물 표기

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전주금암초등학교' 북서측 인근

* 주위환경: 단독주택, 다세대 및 연립주택 등이 혼재하는 기존 주거지대

* 교통: 단지 주변 간선도로 및 지선 도로망 정비, 인근 대중교통시설 소재하여 접근성 및 대중교통 여건 양호

* 도로: 본건 토지 북서측 폭 약 3~4m 내외 도로 이용

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강제경매 (갑10, 2026-01-08 접수)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2002-01-31)

* 소유권이전 (갑2, 2022-09-19)

* 공유자전원지분전부이전 (갑3, 2023-01-13)

* 주택임차권 (을1, 2025-02-10 접수, 임차인: 최지원, 보증금: 65,000,000원, 말소: 인수) - 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 소유권이전 (갑9, 2025-12-30, 상속)

* 강제경매 (갑10, 2026-01-08 접수, 채권자: 최지원, 권리금액: 65,095,700원) - 본 경매 개시 결정 권리

* 압류 (갑12, 2026-04-10 접수, 국민건강보험공단)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 주택임차권 (임차보증금 65,000,000원)

* 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '시티빌원룸'(건축년도 2002년)의 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 20일 기준, 면적 25.84㎡(전용면적) 물건이 3,300만원에 거래되었습니다.

* 면적 29.68㎡(전용면적) 물건이 3,800만원에 거래되었습니다.

* 면적 35.38㎡(전용면적) 물건이 4,520만원에 거래되었습니다.

* 본 물건(전용면적 25.52㎡)의 면적은 제공된 거래 사례 중 25.84㎡와 가장 유사합니다.

* 이를 기준으로 산정 시, 본 물건의 시장 가치는 대략 3,250만원 내외로 추정됩니다. (3,300만원 / 25.84㎡ * 25.52㎡)

* 감정가 27,500,000원은 최근 거래 시세보다 다소 낮은 편입니다.

* 다만, '위반건축물' 표기 및 '선순위임차권 인수' 리스크를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건은 전주금암초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택가로 형성되어 있습니다.

* 교육시설: 전주금암초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 간선도로와 지선 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 선순위임차권 인수: 보증금 65,000,000원의 주택임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 커질 수 있습니다. 이는 현재 감정가 및 최근 거래가보다 훨씬 높은 금액입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 최지원은 전입일자(2023-02-01)와 확정일자(2023-01-17)를 갖추고 대항력을 보유하고 있어, 보증금 미반환 시 매수인에게 직접 청구 가능합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주 시내의 주거지역에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다.

* 그러나 '위반건축물' 등재 사실과 가장 큰 리스크 요인인 '선순위임차권 인수'로 인해 투자에 신중해야 합니다.

* 특히, 인수해야 할 임차 보증금(65,000,000원)이 물건의 감정가(27,500,000원)와 최근 시세(약 3,250만원 ~ 4,520만원)를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후 총 지출 비용이 매우 커질 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

* 임차인의 배당 결과 및 실제 인수해야 하는 보증금 액수를 사전에 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거지역 내 위치 및 양호한 교통 여건

* 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정된 점 (단, 임차보증금 인수 부담 고려 필요)

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 27,500,000원

* 최근 시세 (유사 면적): 약 3,250만원 ~ 3,800만원

* 인수 보증금 (최소): 65,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 27,500,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

* 그러나, 낙찰 후 인수해야 할 임차 보증금 65,000,000원과 위반건축물 관련 비용을 감안하면, 총 부담액은 감정가격을 훨씬 초과하게 됩니다.

* 따라서, 임차인의 배당 현황을 면밀히 확인하여 실제 인수 보증금이 얼마인지, 그리고 해당 금액을 제외한 실질적인 자산 가치를 평가하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 최소한의 비용으로 낙찰받기 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.