나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20119 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 300 창원메트로시티석전 102동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 건물 내 4층 403호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형에 유사한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 현황 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m) (저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(북성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(석전1구역 주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및 건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 마산지원 2026타경20119 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 300, 창원메트로시티석전 102동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 516,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.67㎡ (약 13.81평)

토지 지분: 45.6738㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9409㎡

토지 및 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

재개발구역, 정비구역

1.4. 주의사항

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 시 반드시 내부 상태를 확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건이 소재한 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 주택 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 도로 상태

본건 대지권의 목적 토지는 현황 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으로 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 저촉되는 지역입니다. 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(북성초등학교)으로 지정되어 있으며, 석전1구역 주택재개발사업의 정비구역으로도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 접수 2024-06-14 근저당권 (주식회사한강자산관리대부, 금375,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

단, 등기사항전부증명서에 기재되지 않은 숨은 권리나 유치권 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수 보증금

합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 갑1 (2020-11-02): 소유권보존 (석전1구역주택재개발정비사업조합)

* 갑2 (2020-12-14): 소유권이전 (유경화)

* 을2 (2024-06-14): 근저당권 (주식회사한강자산관리대부, 금375,000,000원) - 말소기준권리

* 을3 (2024-06-14): 전세권설정 (씨피크라우드대부주식회사, 금5,000,000원) - 말소

* 을2-3 (2024-09-10): 2번근저당권부채권질권설정 (메리츠캐피탈주식회사, 금375,000,000원) - 말소

* 을5 (2024-09-11): 근저당권 (씨피크라우드대부주식회사, 금30,000,000원) - 말소

* 갑9 (2025-08-12): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑10 (2026-03-06): 임의경매 (주식회사한강자산관리대부, 322,602,740원) - 말소

* 갑11 (2026-03-16): 압류 (창원시) - 말소

등기부채권 총액: 410,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 씨피크라우드대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 별도의 법적 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 균형 있게 분포하고 있어 기본적인 상주 인구 기반을 갖추고 있습니다. 이는 지역 내 소비 활동을 지원하며, 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 창원 메트로시티 석전

주소: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 300

사용승인일: 2019년 12월 23일

총 세대수: 1763세대 (13개 동)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

최고층: 31층 (본건 4층)

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서의 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주차 시설

총 2,160대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 자동식 2,138대, 지상 자동식 22대의 주차 능력을 갖추고 있습니다.

5.4. 전용면적 및 분양면적

전용면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

분양면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 대상 건물의 내부 상태, 관리 상태, 누수 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 입찰 시 가장 주의해야 할 부분으로, 실제 내부 상태에 따라 가치 평가 및 명도 비용 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 재개발구역 지정

본 건물이 재개발구역 및 정비구역에 포함되어 있어, 향후 사업 진행 과정에서 발생하는 소음, 분진 등 공사 관련 불편이나 도시 경관의 변화 가능성이 있습니다. 반면, 장기적으로는 지역 가치 상승의 요인이 될 수도 있습니다.

6.3. 건축물 용도 및 제한

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로1류, 중로1류, 중로2류 도로와 저촉됩니다. 또한, 관련 법규에 따른 가축사육제한구역, 상대보호구역(북성초등학교) 등 지정 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 창원 메트로시티 석전 단지의 일부입니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이어서 권리 관계는 매우 양호합니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했던 점이 가장 큰 리스크 요인이며, 재개발 구역에 속해 있어 향후 지역 환경 변화 가능성을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2019년 준공으로 비교적 새 건물이어서 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 대단지 아파트: 1763세대의 대단지로 관리비 절감 효과 및 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 516,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.99㎡)의 거래 사례를 보면 2026년 7월 21층이 615,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 23,920,000원 수준입니다. 또한, 2026년 7월 3일 59.68㎡ 3층 매물이 395,000,000원(평당 약 21,850,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 84.94㎡(약 25.69평)이며 4층에 위치합니다. 유사 면적의 최근 거래가격을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제시

감정가 516,000,000원, 유사 면적 거래가 615,000,000원, 그리고 내부 상태 미확인이라는 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 권리 분석상 특이사항이 없는 점과 신축 아파트라는 장점을 감안하여 시장 가격 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 580,000,000원 으로 제안합니다. 이는 시장 가치와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 반영한 금액입니다. 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.