나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10236 [1] 경상남도 고성군 고성읍 동외리 231-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 동외리 소재 '고성체육관' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 도로인근 상가 및 후면부 주택 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남서측으로 세로(불)의 진입도로가 개설되어 있으며, 남측 인근으로 개설되어 있는 왕복4차선 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지기호 2) 지상에는 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물 기호 (ㄱ)~(ㄷ) 3개동이 소재하여 개략적으로 실측사정하여 구조, 관리상태, 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병행하여 평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브즙 단층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌 부착 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 시설, 위생설비 및 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호 1) 건물 소재지인 고성읍 동외리 231-11 지상에 본건 건물 외에 일반건축물대장상 2건(블럭조 창고 6.6㎡ 1개동/블록조 주택 18.48㎡ 1개동)의 건물이 추가로 발급이 되오나 실제 소재여부는 확인불가하여 의뢰목록 및 등기부등본상 물건을 기준으로 평가하였으니 향후 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함(제시외 건물의 가격은 지분의 비율로 산정함).
-공유지분 매각임(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
-[목록2] 지상에 본건 건물 외에 일반건축물대장상 2건(블럭조 창고 6.6㎡ 1개동/블럭조 주택 18.48㎡ 1개동)의 건물이 추가로 발급되나 실제 소재여부 확인 불가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 통영지원 2026타경10236 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 동외리 231-11

물건 종류: 단독주택

감정가: 55,064,500원

토지 면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

건물 면적: 72.73㎡ (약 22.00평)

토지 지분: 45㎡ (약 13.61평)

건물 지분: 18.18㎡ (약 5.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 와이앤케이파트너스대부

매각 포함 제시외 건물: 감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ (지분 비율 산정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 동외리 소재 '고성체육관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 도로변 상가와 후면 주택들로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 남서측으로 세로(불)의 진입도로가 있고 남측 인근에 왕복 4차선 도로와 연결되어 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지는 부정형 평지이며, 현재 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

본건 토지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2010년 12월 29일 접수된 고성농업협동조합 근저당권(34,000,000원).

등기부 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들로, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 약 47,102,290원입니다.

* 임차인 현황

* JINJIONGTAI: 전입일자 2019-05-05, 대항력 없음.

* 장문정: 전입일자 2010-08-12, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

* 총괄표제부 요약:

* 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 동외리 231-11번지

* 주요 용도: 단독주택

* 총 건축 면적: 97.81㎡

* 표제부 요약:

* 건물 구조: 블록조, 슬레이트 지붕 단층

* 면적: 18.48㎡ (일반건축물대장상 기재 면적)

* 사용 승인일: 1981년

1.3. 상권분석

주변이 도로변 상가와 주택지로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '고성체육관'이 인접해 있어 공공시설 접근성이 양호합니다.

최근 인근 '다세대' 주택들의 매매 사례를 보면, 2025년 10월경 70~76㎡ 면적의 다세대 주택이 11,000만원에서 12,800만원 사이에서 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본 건물의 전용면적(72.73㎡)과 유사한 수준의 주거 공간을 가진 주택들의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 단독주택 부지로 이용되고 있으며, '고성체육관' 인근에 위치하여 체육 및 여가 활동에 대한 접근성이 있습니다.

주거지 인근으로 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 학교로는 고성중학교, 고성고등학교 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 추후 재산권 행사 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 참여가 무산될 수 있습니다. (1회 한함)

* 대항력 있는 임차인: 장문정 임차인은 대항력이 있어, 보증금 0원이라 하더라도 주택 인도명령 대상에서 제외될 수 있으며, 임대차 관계에 대한 추가 확인 및 검토가 필요합니다.

* 미확인 건물 존재 가능성: 일반건축물대장상 본건 건물 외 2건(블럭조 창고 6.6㎡, 블럭조 주택 18.48㎡)이 추가로 발급되었으나, 실제 소재 여부는 확인이 불가합니다. 이는 추후 철거 비용 발생 또는 불법 건축물 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 평가: 감정평가 시 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 실측 평가되었으나, 실제 현황과 공부상 차이가 있을 수 있으며, 지분 비율로 가격이 산정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍의 단독주택으로, 적정 수준의 토지 면적을 확보하고 있습니다. 하지만 공유지분 매각이라는 점에서 낙찰 후 다른 공유자와의 복잡한 관계가 발생할 수 있다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 절차에 어려움이 예상된다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 공부상 확인되지 않는 추가 건물들의 존재 가능성 역시 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 인근 다세대 주택 시세에 비추어 볼 때, 감정가는 해당 지분에 대해 적정하게 책정된 것으로 보이나, 실제 시장 가치와의 괴리 가능성도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 면적이 180.00㎡(약 54.45평)으로, 단독주택으로서의 활용 가치가 있습니다.

* 인근 주택들의 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. (단, 본건은 지분 매각이므로 직접 비교는 어렵습니다.)

* 본건의 감정가(55,064,500원)는 공유 지분 가치에 대한 평가이므로, 실제 총 자산 가치 대비 저평가되었을 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 55,064,500원입니다.

인근 다세대 주택의 최근 매매 시세(약 11,000만원~12,800만원)를 고려할 때, 본 건물의 총 자산 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다. 다만, 공유지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 미확인 제시외 건물 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 55,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 면적 환산:

* 토지 면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

* 토지 지분 면적: 45㎡ (약 13.61평)

* 건물 면적: 72.73㎡ (약 22.00평)

* 건물 지분 면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.