나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10223 [1] 경상남도 거제시 장평동 1243 포레나거제장평 102동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 11층 1103호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, 지면은 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 동측, 북측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(실시계획인가 시 주민의견사항 반영 필요)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(장평초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(장평초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(장평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-08-28)(주택재건축정비사업구역)<도시 및 주거환경정비법>. 기호(2)는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(장평초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-08-28)(주택재건축정비사업구역)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 아파트는 현장 조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10223 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 1243 포레나거제장평 102동 11층1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 300,000,000원

* 토지 면적: 49.23㎡ (약 14.89평)

* 건물 전용 면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

* 건물 분양 면적: (명시된 정보 없음. 일반적으로 전용면적 대비 약 125~130% 수준으로, 약 105~110㎡로 추정됩니다.)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (정확한 명칭은 제공된 정보에 따라 표기)

* 특이사항: 재건축구역, 정비구역

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 단지 내 차량 접근은 용이하며, 주변 도로망을 통한 전반적인 교통망 또한 편리하게 이용 가능합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 11층 1103호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 본건에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 이용 가능합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대지권의 토지는 사다리형이며, 지면은 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 토지는 동측, 북측, 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 소로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장평초등학교 및 병설유치원, 동백유치원 등과 관련된 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 주택재건축정비사업구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 수 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 입찰 시 상세 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-12-05

* 배당신고일자: 2026-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 경매 물건은 경매 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 장평주공1단지아파트주택재건축정비사 (2021-11-25)

* 소유권 이전: 하찬우 (2021-12-10, 매매)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021-12-10, 294,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2024-12-30, 43,151,697원, 말소)

* 임의경매: 농협은행 (2026-03-10, 265,148,498원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 337,151,697원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 장평초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 아파트 단지로서 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 장평초등학교, 장평초등학교병설유치원, 동백유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 이용한 시내외 이동이 편리할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 점유 현황, 관리 상태 등은 입찰 전에 반드시 별도의 확인이 필요합니다.

* 재건축/정비구역: 재건축 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따른 가치 상승이 기대되나, 사업 추진 지연, 변경 또는 무산될 가능성도 존재합니다.

* 이용 제한: 일부 토지이용계획 및 제한 상태(보호구역 등)가 존재하지만, 일반적인 아파트 단지의 경우 큰 제약이 되지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 거제시 장평동에 위치한 포레나거제장평 아파트로, 재건축 및 정비구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

* 장평초등학교 등 우수한 교육 시설과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계 상 인수할 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 다만, 내부 조사가 이루어지지 않은 점은 입찰 시 가장 주의해야 할 사항이며, 정확한 내부 상태 및 점유 현황은 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축/정비구역 지정에 따른 장기적인 시세 상승 가능성

* 초등학교 등 우수한 교육 환경 인접

* 인수 부담 없는 안전한 권리 관계 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 300,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 없고, 등기부 상 권리 관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 그러나 내부 상태 확인이 불가한 점은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

* 따라서 주변 시세, 최근 거래 사례, 향후 재건축 사업 진행 가능성, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.