나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20504 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 214-7 고려타워 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 '오동동 문화광장' 동측 인근에 위치 하는 고려타워 3층 310호로서, 주변은 근린시설, 아파트 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층건 중 3층 310호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 섀시 창호 마감임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

제반 급.배수, 위생설비, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 노폭 약8m, 북서측으로 노폭 약4m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상 214-7,214-1,214-6,214-9,214-10: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 23-14,148-2: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

-주거용 오피스텔로 이용 중이며 2026년 3월말까지 관리비 35만원 정도 연체되어 있음
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경20504 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 214-7 고려타워 3층310호

용도: 오피스텔

감정가: 81,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 13.06㎡ (약 3.95평)

토지지분: 13.062199999999999㎡ (약 3.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.27㎡ (약 12.48평)

건물지분: 41.2702㎡ (약 12.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2018년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 '오동동 문화광장' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린시설, 아파트 등이 소재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-03

확정일자: 2023-07-14

배당신고일자: 2026-03-11

대항력: 없음

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2021년 10월 19일자 고양시산림조합 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 (근저당권), 을2 (주택임차권, 말소), 갑5 (임의경매) 등

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 내용 기준)

등기부채권 총액: 130,000,000원

3.3. 인수 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 의 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거시설이 혼재하고 있어 상업 활동 및 주거 생활이 가능한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 및 설비

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 급배수, 위생, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

주거용 오피스텔로 이용 중이며 2026년 3월말까지 관리비 약 35만원 정도가 연체되어 있습니다. 현재 시점(2026년 9월)까지 연체 기간이 더 늘어났을 가능성이 있으므로, 인수 전 관리비 총액 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태 및 구조를 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 오동동에 위치한 고려타워 내 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 연식이 오래되지 않았고, 주거용으로 이용 중입니다. 다만, 연체된 관리비와 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 오동동 문화광장 인근의 좋은 입지 조건

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

* 업무시설 및 근린생활시설과 인접한 상권

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 6월에 80,000,000원에서 90,000,000원 사이에 거래되었습니다. 감정가 81,000,000원을 고려하되, 연체 관리비 및 내부 확인 불가 리스크를 감안하면, 보수적으로 접근하여 83,000,000원 ~ 87,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.