나이스옥션 법원경매 마산 2026타경32 [1] 경상남도 의령군 칠곡면 외조리 191 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 칠곡면 외조리 소재 '중촌마을' 내 및 북측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 평지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호 3: 평지의 부정형 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 북측으로 2~3미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 3: 본건 동측으로 2~3미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부 제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 박공지붕 아스팔트싱글 단층 건물로서, 외 벽: 적벽돌 쌓기, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하나, 용도 등으로 보아 건물 에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물의 지붕은 공부상 (철근)콘크리트지붕이나 현황은 박공지붕 아스팔트싱글임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록1 토지상 소재하는 정원수, 정원석 등은 토지에 포함하여 평가함. 목록2 건물의 지붕은 공부상 '(철근)콘크리트지붕'이나 현황 '박공지붕 아스팔트싱글'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 의령군 칠곡면 외조리 191번지에 소재하고 있습니다.

본건은 경상남도 의령군 칠곡면 소재 '중촌마을' 내 및 그 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전·답 등이 혼재된 지역입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건 번호는 마산지원 2026타경32 (1)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 467.00㎡ (약 141.27평)이며, 토지 지분 또한 467㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 99.54㎡ (약 30.11평)이며, 건물 지분 역시 99.54㎡입니다.

건물 제시외 면적은 26.20㎡ (약 7.93평)입니다.

건축물대장상 건물명은 '강씨주택'이며, 주 용도는 단독주택입니다.

건물 구조는 벽돌구조이며, 1층 건물입니다.

건축물대장상 지붕은 '(철근)콘크리트지붕'이나, 현황은 '박공지붕 아스팔트싱글'로 공부와의 차이가 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 건물의 감정가는 150,537,200원입니다.

채권자는 천O이며, 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 의령군 칠곡면 외조리 '중촌마을' 내 또는 북측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 단독주택과 농경지(전·답)가 혼재되어 있는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가능한 점은 주요 단점입니다.

대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접한 도로 상태는 본건 북측으로 2~3미터 폭의 도로에 접해 있으며, 본건 동측으로도 2~3미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

의령군은 자체적인 철도 교통망이 없으며, 가장 가까운 철도역은 함안군 군북역입니다. 함양울산고속도로 의령IC가 2026년 개통 예정입니다.

의령군은 '의령 빵빵버스'라는 무료 공영버스를 운영하고 있으며, 교통약자를 위한 특별교통수단도 군 직영으로 운영하고 있어 대중교통 이용 편의를 높이고 있습니다. 칠곡면에서 의령공영버스터미널까지 시외버스도 운행됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 일련번호 1과 3으로 구분됩니다.

일련번호 1 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부 제한구역)입니다.

일련번호 3 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한구역 - 모든 축종 제한)입니다.

가축사육 제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위 시 관련 법규 및 조례 확인이 필요합니다.

2.4. 주변 시설

본 물건이 위치한 칠곡면 외조리 인근에는 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

주변 환경은 농경지 및 주거지가 혼재되어 있으며, 캠핑장(산들캠핑파크) 등이 인근에 위치하고 있습니다.

의령군 칠곡면은 인구가 약 천여 명으로 고령화가 진행되었으나, 최근 청년마을 '홍의별곡' 프로젝트 등을 통해 젊은층의 유입 및 정착을 지원하고 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 인근에 대규모 공장이나 유해시설이 있을 가능성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 토지 등기부 요약:

* 갑2 (2007-11-01): 강선금 소유권이전(매매)

* 갑3 (2022-09-14): 전재동 소유권이전(협의분할에 의한 상속)

* 갑4 (2022-10-17): 전병조 소유권일부이전(매매)

* 갑5 (2025-09-18): 전재동 소유권이전(공유물 분할)

* 을4 (2025-09-29): 천왕 근저당권 (120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6 (2026-03-04): 천왕 임의경매 (85,391,780원)

* 건물 등기부 요약:

* 갑1 (2008-01-11): 강선금 소유권보존

* 갑2 (2022-09-14): 전재동 소유권이전(협의분할에 의한 상속)

* 을2 (2025-09-29): 천왕 근저당권 (120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (2026-03-04): 천왕 임의경매 (85,391,780원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 토지 등기부 을4와 건물 등기부 을2의 2025년 9월 29일 접수된 천왕의 근저당권입니다.

매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권개요로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않아 일반적으로 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

보증금 및 임대차 관계가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 확인이 필수적입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부 채권 총액(말소기준권리 기준)은 120,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌 지역의 중심부에 위치하고 있어, 상업 시설보다는 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다.

인근에 대규모 상권이나 편의시설이 발달하지 않아, 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

의령군은 '의령 빵빵버스'와 같은 공공 교통 정책을 통해 주민들의 이동 편의를 증진시키고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

검색된 정보에 따르면, 본 물건 소재지인 칠곡면 외조리 주변에는 대형 상업 시설보다는 소규모 상점이나 농산물 직거래 장터 등이 있을 것으로 추정됩니다.

차량으로 약 4분 거리에 칠곡면 소재지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 의령읍 소재지까지는 차량 15분 거리로, 더 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 조용하고 한적한 농촌 마을에 위치하고 있어, 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다.

주변이 단독주택과 농경지로 둘러싸여 있어, 쾌적한 공기와 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

주변에 대규모 쇼핑몰, 병원, 학교 등은 밀집해 있지 않습니다.

가장 가까운 면 소재지까지 차량으로 이동해야 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

의령군 내에서는 교통약자를 위한 특별교통수단이 운영되고 있어, 교통 약자의 이동 편의를 지원하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 불일치

건축물대장상 지붕은 '(철근)콘크리트지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '박공지붕 아스팔트싱글'로 차이가 있습니다. 이는 큰 문제는 아니지만, 향후 재건축이나 증축 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 개발 제한

토지 일부가 가축사육제한구역(전부 제한구역, 일부 제한구역)으로 지정되어 있어, 축사 신축 등 가축 사육 관련 개발 시 제한이 따릅니다.

또한, 일련번호 3 토지는 현재 답으로 이용 중이므로, 토지 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 접근성 및 편의시설 부족

차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하다는 점은 거주 편의성을 저하시키는 요인입니다.

주변 생활 편의시설이 부족하여, 의령읍 소재지 등 외부 지역으로의 이동이 잦을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는 경우 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인이 있더라도 대항력이 없을 가능성이 있으나, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경상남도 의령군 칠곡면 외조리 소재 단독주택으로, 감정가는 1억 5천여만 원입니다. 토지 467㎡, 건물 99.54㎡에 제시외 건물 26.20㎡를 포함하여 일괄 매각됩니다.

7.2. 시장성 평가

농촌 지역의 단독주택으로, 주거용으로서의 가치 외에 큰 상업적 부가가치를 기대하기는 어렵습니다.

차량 접근의 어려움, 편의시설 부족 등은 단점으로 작용할 수 있으나, 조용하고 쾌적한 전원생활을 추구하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회.

* 전원생활 적합성: 조용하고 쾌적한 자연 환경.

8.2. 고려사항

* 차량 접근 제한 및 대중교통 불편.

* 주변 생활 편의시설 부족.

* 임대 관계 미상에 따른 명도 문제 발생 가능성.

* 가축사육제한구역 지정으로 인한 개발 제약.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

의령군 칠곡면 일대의 단독주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 전원주택의 경우 1억 5천만 원에서 3억 6천만 원까지 다양한 가격대로 거래되고 있습니다. 특히, 최근 유튜브 매물 정보에서 200평 토지에 30평 건물 규모의 주택이 2억 4천 5백만 원, 213평 토지에 30평 건물 규모 주택이 1억 7천 5백만 원에 매물로 나왔던 사례가 있습니다. 본 건과 같이 차량 접근이 어려운 점, 일부 토지 이용 제한 등을 고려하면, 주변 유사 매물 대비 가격이 높게 형성될 가능성은 낮습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 150,537,200원입니다.

주변 시세 및 물건의 단점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 매물 시세 및 경매 시장의 일반적인 낙찰가율을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.