나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10315 [1] 울산광역시 북구 달천동 107 그린카운티아파트 101동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 달천동 소재 "달천고등학교" 서측 인근에 위치한 그린카운티아파트 101동 1층 107호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 및 임야 등으로 형성되 어 있습니다.

교통상황

차량출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층건 중 1층 107호(사용승인일 : 2004.12.31.)로서, 외벽 : 몰탈위 페인트칠 마감. 내벽 : 벽지바름 및 일부 내장타일붙임. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 및 주차장시설 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한 지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기 타 : 현장조사시 폐문으로 인하여 내부조사가 불가능하여 관계공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하였으므로 경매진 행시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 별도의 확인이 필요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10315 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 달천동 107 그린카운티아파트 101동 1층 107호

* 용도: 아파트

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 47.91㎡ (약 14.5평)

* 건물면적: 84.00㎡ (약 25.4평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.소재지 및 주변 환경

* 위치: 울산광역시 북구 달천동 소재 "달천고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2.주변 환경 및 교통

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 및 주차: 주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통입니다.

1.1. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경 보호)

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황 및 말소기준권리

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2026년 3월 3일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑6)입니다.

* 본 경매로 인해 말소될 권리: 갑6 (강제경매), 갑1(소유권보존신탁), 갑2(신탁말소), 갑3(소유권이전) 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을20 주택임차권설정등기 (2024년 10월 30일 접수, 채권금액 200,000,000원).

1.2. 2.임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 14일

* 확정일자: 2022년 09월 29일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 있음

* 권리 분석:

* 임차인 박 은 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

* 확정일자를 전입일자보다 먼저 받았으며, 배당 신고도 하였습니다.

* 물건명세서상, 배당 절차에서 임대차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수하게 됩니다.

* 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차 완료 후 인수될 금액이 없다는 의미로 해석될 수 있습니다. 다만, 배당 결과에 따라 실제 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.2. 3.권리 분석 종합 의견

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 배당 결과에 따른 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 대규모 아파트 단지 내부에 위치하여 주거 상권의 특징을 가집니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 및 단지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브 지붕 15층 건물 중 1층 107호 (2004년 12월 31일 사용승인)

* 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감

* 내벽: 벽지바름 및 일부 내장타일

* 창호: 샷시창호

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 설비 완비

* 아파트 단지명: 그린카운티1단지

* 총 세대수: 323세대

* 총 동수: 5개 동

* 주차 대수: 총 322대 (지하 240대, 지상 82대)

* 관리사무소 연락처: 0522863689

1.4. 2.주변 학군 및 시설

* 학군: "달천고등학교" 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타 시설: 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.법률 및 권리 관계 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 보증금 2억 원 전액 또는 일부 인수 위험이 존재합니다. 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 달라지므로, 반드시 사전 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

1.5. 2.물리적 및 정보 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 관리 상태 확인이 불가능했습니다. 경매 진행 시 내부 상태에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 북구 달천동 소재 그린카운티 아파트 101동 1층 107호로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 장점으로는 아파트 단지 내 위치, 편리한 교통 및 생활 환경, 양호한 학군 등이 있습니다.

* 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 배당 결과에 따라 실제 부담액이 달라지므로, 투자 전 반드시 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 선행되어야 합니다.

* 또한, 내부 조사 불가로 인한 건물의 실제 상태 파악이 어렵다는 점도 잠재적 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건입니다.

* 비교적 최근의 매매 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 선순위 임차인 보증금 인수 위험을 충분히 고려하여 입찰가를 결정한다면, 시세 차익 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 83.9989㎡ (본건과 유사 면적): 2026년 6월 17일 209,000,000원, 2026년 7월 26일 220,000,000원 (평균 약 214,500,000원)

* 59.8237㎡: 2026년 6월 5일 166,000,000원

* 감정가: 230,000,000원

* 권리 분석상, 임차인 박 의 보증금 2억 원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 그러나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액이 회수될 가능성이 높다고 추정됩니다.

* 만약 임차인의 보증금 2억 원이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하는 보증금이 없다면, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 참고하여 산정할 수 있습니다.

* 하지만, 배당 결과에 따라서는 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 투자자는 잠재적 위험을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 상기 조건을 종합적으로 고려하여, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 가정하고, 최근 매매가를 참고하여 안정적인 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원

* (참고사항: 본 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 배당 결과에 따라서는 인수해야 할 보증금으로 인해 총 취득 비용이 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 배당표 및 관련 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.