나이스옥션 법원경매 울산 2026타경137 [1] 울산광역시 동구 방어동 308-3 월드스카이파크 8층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 방어동 방어진항 서측 인근에 소재하며 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 모텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상20층건내 8층으로 주요마감은 외벽 : 페인팅 창호 : 샤시 내부 : 벽지 등으로 내부는 미확인.

이용상태

아파트.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 도시가스, 화재관리, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

5필지일단의 부정형지이며 대체로 북동하향지대의 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

북서측에 폭6미터 정도의 도로에 접하며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1~5 일단의 토지 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경137 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 308-3 월드스카이파크 8층903호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.85㎡ (약 8.12평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

건물명: 월드스카이파크

준공일: 2013년 10월 25일

총 층수: 20층 (본건 8층)

건물 구조: 철근콘크리트구조

세대수: 63세대

주차: 옥내 54대, 옥외 33대 가능

2. 입지조건

소재지: 울산광역시 동구 방어동 308-3번지에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 모텔 등이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 폭 6미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 본건 인근에는 방어진항이 위치해 있으며, 주거 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 특정 혐오시설이 밀집된 지역으로 파악되지는 않습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을7, 189,200,000원)으로 보이나, 등기부등본상 해당 근저당권은 '말소' 처리되어 있습니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다:

* 신용보증기금 가압류 (2025.02.13, 99,000,000원) - 말소

* 울산신용보증재단 가압류 (2025.03.24, 6,656,000원) - 말소

* 경남신용보증재단 가압류 (2025.03.26, 45,000,000원) - 말소

* 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 (2025.05.16, 13,352,496원) - 말소

* 울산신용보증재단 가압류 (2025.10.24, 47,792,312원) - 말소

* 울산지방검찰청 압류 (2025.12.12) - 말소

* 박성율 외 1명 소유권 이전 (2024.04.30, 매매) - 말소 기준 권리보다 선순위로 보이나, 이전 등기된 것으로 파악됩니다.

* 드잘릴로바마흐푸자 지분 이전 (2026.01.30, 재산분할) - 말소 예정 없음 (활성 상태). 권리자: 박성율

* 농협은행 임의경매 개시결정 (2026.03.05, 176,468,991원) - 본 경매 사건의 개시 결정이며, '말소'로 표기되어 있습니다.

* 근로복지공단 가압류 (2026.03.26, 6,318,040원) - 말소

등기부채권 총액은 407,318,848원입니다.

주의사항: 말소기준권리로 파악되는 근저당권(을7)의 '말소' 표기, 그리고 총 채권액이 감정가보다 현저히 높은 점은 매우 이례적이며, 경매 진행 과정이나 등기부상 오류 가능성을 시사합니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 울산 동구 방어동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

인근에 방어진항이 위치해 있어 어항 관련 시설이 일부 존재하며, 이에 따른 지역적 특성이 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

난방: 도시가스 개별난방으로 추정됩니다.

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스, 화재관리, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 단지 주변에 일상생활에 필요한 근린생활시설 및 편의시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계의 복잡성: 말소기준권리로 기재된 근저당권(을7)의 '말소' 표기, 그리고 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 법적 및 재정적 위험을 내포하고 있습니다. 경매 낙찰 후에도 예상치 못한 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이며, 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 점유 관계가 명확한지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

지역적 특성: 항구 인근 지역의 특성상 소음이나 냄새 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 아파트 물건으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역에 속합니다.

표면적으로는 표준적인 아파트로서의 가치를 지니고 있으나, 등기부상의 복잡하고 이례적인 권리 관계는 투자자에게 상당한 주의를 요합니다.

특히, 말소기준권리의 '말소' 표기와 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 형태인 아파트로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

권리관계의 명확한 해소 및 시세 대비 저렴한 낙찰을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 권리관계의 복잡성과 총 채권액 과다 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,700,000원 ~ 170,850,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.