나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3249 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1304-1 성서동서,화성타운 201동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "대구이곡초등학교" 서측 인근에 위치 하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 20층 중 20층 2003호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 가장형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주상용 건부지”임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 25미터 내외 도로, 서측으 로 폭 약 10미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~ 35m)( 접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m ~12m)(접합) , 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기(임차보증금 175,000,000원(1차), 190,000,000원(2차), 전입일 2020.6.11., 확정일자 2020.5.21.(1차), 2022.4.26.(2차) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3249 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1304-1 성서동서화성타운 201동 20층2003호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

토지면적: 28.94㎡ (약 8.75평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1997년 12월

1.1. 입지조건

대상 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치하며, "대구이곡초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측 약 30미터, 북측 약 25미터, 서측 약 10미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 다양한 도로와 접하고 있고, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리(갑3, 2024.08.27. 접수, 수성세무서장 압류)보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

그러나, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번의 주택임차권(박 , 2024.06.13. 접수)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 권리입니다.

이 주택임차인은 박 이며, 총 보증금은 190,000,000원(1차 175,000,000원, 2차 증액 15,000,000원)입니다. 전입일자는 2020년 6월 11일이며, 확정일자는 1차 2020년 5월 21일, 2차 2022년 4월 26일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이 점이 본 물건의 가장 중요한 인수 사항입니다.

기타 갑구의 소유권 이전, 압류, 강제경매 등기들은 말소기준권리보다 늦거나 동순위로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설과 함께 형성된 상권에 위치하고 있습니다. 학교와 주거 밀집 지역을 배후로 하여 기본적인 소비 수요는 확보될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 성서동서화성타운이며, 총 8개동 1256세대로 구성된 대단지입니다.

본 물건은 201동 20층 2003호로, 전용면적 59.99㎡(약 18.15평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부 마감은 일반적인 아파트 수준입니다.

공용 위생, 급배수, 승강기, 난방, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있으며, 총 1291대의 주차가 가능합니다. 지하에는 전기차 충전기 5대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 190,000,000원 인수입니다. 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

임차인의 전입일자, 확정일자, 보증금 내역을 철저히 검토하여 배당 가능성을 파악해야 합니다.

현재 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설이나 법적 제약 사항은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구 이곡동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 1997년 준공된 아파트로 연식이 있으며, 무엇보다 대항력 있는 임차인으로 인한 190,000,000원의 보증금 인수 부담이 매우 큰 단점입니다.

이 보증금 인수액이 본 물건의 시세보다 높을 가능성이 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대구 달서구 이곡동은 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이며, 아파트 단지의 규모가 커서 지역 내에서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 인수 조건으로 인해 투자 매력은 제한적이며, 인수 후 시세 차익이나 임대 수익을 고려할 때 추가적인 분석이 반드시 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 6일 동일 면적인 59.99㎡(약 18.15평)의 아파트가 155,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 200,000,000원입니다. 이는 본 물건 자체의 시장 가치가 155,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됨을 시사합니다.

예상 입찰가 산정: 본 건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 190,000,000원에 달합니다. 이는 본 물건의 시장 가치(약 155,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액입니다. 따라서 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 재산의 실질 가치를 초과할 수 있는 고위험 물건입니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

총 예상 지출액: 140,000,000원(입찰가) + 190,000,000원(인수 보증금) = 330,000,000원

총 예상 지출액이 물건의 실질 가치(약 155,000,000원)를 크게 초과하므로, 투자 시 매우 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.