나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10105 [1] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산119-1 모화금성아파트 7층710호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 외동읍 모화리 산119-1번지 '모화금성아파트' 7층 710호 단위세대에 대한 평가로서 인근은 아파트 등으로 형성된주택지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층건 아파트건물 중 7층 710호 단위세대로서(사용승인일 1994.12.13) 외벽 : 콘크리트위 페인트 내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어 바닥 : 강화마루 및 타일, 장판재 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지 사각형 대평수 공동주택(아파트) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

남로 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 서측 일부 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10105 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산119-1 모화금성아파트 7층710호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 및 면적 정보

감정가: 65,000,000원

토지면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

토지지분: 31.604㎡ (약 9.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.85㎡ (약 21.13평)

건물지분: 69.85㎡ (약 21.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 면적 정보

전용면적: 69.85㎡ (약 21.13평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

1.5. 특이사항

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관례 및 기타 사항 미상임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산119-1번지에 위치한 '모화금성아파트' 7층 710호 단위세대에 대한 평가입니다. 주변은 아파트 등 공동주택 및 단독주택이 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근 지역의 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 아파트 건물 중 7층 710호입니다.

사용승인일은 1994년 12월 13일입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 강화마루, 타일, 장판재 등으로 마감되었습니다.

창호는 새시 창호입니다.

2.4. 이용상태

본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

상하수도 시설, 위생 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터 시설이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지가 일단지를 이루는 사각형의 대평수 공동주택(아파트) 부지로서 평탄한 지형입니다.

2.7. 인접 도로상태

남측으로 8미터 도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 서측 일부는 자연녹지지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 8월 19일 접수된 신정새마을금고의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 등기부 요약

본건의 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 2001-11-24 소유권이전 (강현숙)

* 갑5: 2011-12-20 소유권이전 (박소영)

* 갑9: 2019-08-19 소유권이전 (농싼티아타나폰), 임의경매로 인한 매각 (2018타경11387)

* 을9: 2019-08-19 근저당권 (신정새마을금고), 금48,000,000원, 말소기준권리

* 을10: 2024-03-05 근저당권 (윤상복), 금15,000,000원, 말소

* 갑11: 2024-03-18 가압류 (울산신용보증재단), 금23,320,000원, 말소

* 을10-1: 2024-04-08 10번 근저당권 가처분 (울산신용보증재단), 말소

* 갑12: 2024-11-04 압류 (동울산세무서), 말소

* 갑13: 2026-03-05 임의경매 (신정새마을금고), 금40,793,453원, 말소

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 등재된 내역은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액: 86,320,000원.

4. 상권분석

4.1. 주거환경

본건이 소재한 경주시 외동읍 모화리는 비교적 조용한 주거지역을 형성하고 있습니다. 인근에 아파트 단지와 더불어 단독주택지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

지역 내 소규모 상가 및 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 지역 개발 현황

외동읍은 경주시의 일부로서, 지역 개발 계획에 따라 일부 영향이 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어, 향후 개발 가능성이나 용도 제한 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재할 가능성이 높으며, 이는 주거지로서의 기본적인 요건을 충족합니다.

5.2. 교통망

차량 접근성이 양호하며, 주요 도로에 접해 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

5.3. 기타 생활 인프라

상하수도, 도시가스, 개별난방 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

1994년 사용승인된 건물로, 약 30년의 건축 연수를 고려할 때 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

역사문화환경보존지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재산 가치 증식에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.3. 미상 정보

임대 관례 및 기타 사항이 미상으로, 실제 거주 여부나 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 경주지원 2026타경10105 (1) 물건은 경주시 외동읍 모화리에 위치한 모화금성아파트 7층 710호입니다.

교통 및 생활 편의성이 비교적 양호하며, 건물 및 토지 면적 또한 일반적인 아파트 소형 평형 기준으로 적절합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소될 예정으로 비교적 명확한 편입니다.

다만, 건축물의 노후도, 일부 토지이용 제한 사항, 그리고 임대 관례 등 미상 정보는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

말소기준권리가 명확하여 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 권리분석이 가능합니다.

8.2. 편리한 교통 및 주거 환경

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역으로서 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

8.3. 잠재적 가격 상승 가능성

경주 외동읍 지역의 발전 가능성 및 소형 평형의 실수요자층을 고려할 때, 향후 시세 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 시장 상황, 현장 답사 결과, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 본 물건의 입지, 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정될 것이며, 통상적으로 감정가를 상회하거나 하회할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.