나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100511 [1] 대구광역시 북구 학정동 925 학정청아람 102동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 학정동 소재 "칠곡경북대학교병원" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니 다.

교통상황

대상 아파트 단지까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 25층 건 중 제19층 제1901호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 바닥 내장재 및 타일 등 마감 -창호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 지목이 공원인 토지를 경유하여 각각 왕복 10차선, 6차선의 도로와 통하며, 서측, 남측으로 왕복 2차선의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중 로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 폐문 등으로 일반적인 마감상태 및 관련공부 등을 참조하여 평가하였으니 업무 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 대구지방법원 2026타경100511 (1)

소재지: 대구광역시 북구 학정동 925 학정청아람 102동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 287,000,000원

토지 면적: 49.10㎡ (약 14.85평)

건물 면적: 84.66㎡ (약 25.61평, 전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 내역 기반)

최초 평가액: 287,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 학정동에 위치하며, "칠곡경북대학교병원"으로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 인근으로 왕복 10차선, 6차선, 2차선 도로 등 다양한 규모의 도로망과 접하고 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 본건이 위치한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지구획정리사업지구로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 7월 6일 접수된 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당권(을12)입니다. 이 권리 이하의 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을13): 임차인 김 씨의 주택임차권으로, 2024년 10월 4일 등기되었습니다. 보증금은 250,000,000원이며, 전입일자 2020년 9월 29일, 확정일자 2020년 8월 21일로 대항력이 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 250,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을12): 주식회사엔씨파이낸스대부 (2022-07-06)

* 강제경매개시결정 (갑6): 주택도시보증공사 (2026-03-03)

* 소유권 이전: 갑3(정재훈), 갑4(박창원), 갑5(장경숙-재산분할) 등의 소유권 이전 내역이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당받는 채권자의 보증금 합계이며, 매수인이 인수하는 임차보증금과는 별개입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 "칠곡경북대학교병원" 인근에 위치하여 병원 이용객 및 관련 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 우수합니다. 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 학정청아람 아파트로, 2007년 11월 14일에 사용승인되었습니다. 총 8개 동, 943세대로 구성된 대규모 단지입니다. 본건은 25층 건물 중 19층에 위치합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 1,238대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 실내 기계식 주차 894대, 실외 기계식 주차 344대입니다.

* 교육환경: 단지 주변은 상대보호구역으로 지정된 학교들이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인이 부담해야 할 총액을 증가시키는 요인으로 작용합니다. 또한, 감정평가서상 폐문 등으로 인해 건물 내부의 일반적인 마감 상태 확인이 제한적이었으므로, 실제 현장 방문을 통한 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 주요 생활권에 위치한 학정청아람 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 추가로 부담해야 한다는 점이 가장 중요한 고려 사항입니다. 이는 낙찰 후 총 실투자금액을 산정할 때 반드시 반영해야 하며, 명도 과정에서의 변수도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 칠곡경북대학교병원 인근이라는 점과 잘 형성된 아파트 밀집 지역이라는 점에서 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 합리적인 면적: 84.66㎡ (약 25.61평)의 전용면적은 실거주 수요자들에게 선호도가 높은 중소형 평수에 해당합니다.

* 임차인 인수 조건 활용: 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수함으로써, 명도 전략 수립 및 협상에 따른 추가적인 가치 창출 가능성을 모색할 수 있습니다. (다만, 인수 금액이 시세 대비 높을 경우 수익률에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 가장 중요한 고려사항은 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금 250,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 보면, 유사 면적(84.62㎡)의 거래가가 2026년 7월 7일 기준 236,000,000원에 형성되어 있습니다.

매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금(250,000,000원)'이 되므로, 이 총 금액이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

만약 본 건의 시장 가치가 감정가인 287,000,000원 수준이라고 가정한다면, 입찰가는 약 37,000,000원 (287,000,000원 - 250,000,000원) 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 그러나 최근 실거래가(236,000,000원)를 고려할 때, 현재 시점에서의 총 실투자금액(입찰가 + 250,000,000원)이 시세보다 높아질 위험이 존재합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 본건의 잠재적 가치와 인수해야 하는 보증금, 그리고 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 무리한 경쟁보다는 보수적인 접근을 권장합니다.

현재로서는 보수적인 관점에서 입찰가 범위를 40,000,000원에서 60,000,000원 사이로 제안합니다. 만약 40,000,000원에 낙찰될 경우 총 실투자금액은 290,000,000원(40,000,000원 + 250,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가와 유사하나 최근 실거래가보다는 높은 수준이므로, 향후 시세 상승 가능성 및 명도 비용 등을 추가적으로 검토해야 합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인, 그리고 본인 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.