나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10035 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 37-28 일우빌라 나동 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 "봉명역(1호선)" 북동측 근거리에 위차하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층 중 305호로서, (사용승인일 : 1991.10.28) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방시설 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 현황 "다세대주택 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 외부공도와의 연계가 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(순천향대학교대학원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

본건의 공부상 주구조는 등기사항전부증명서(철근콘크리트구조)와 건축물대장(시멘트벽돌조)로 상이하며, 평가명령서 기준으로 표기하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부확인을 하지 못하였으며, 외부관측, 탐문조사 등을 통해 이용상황, 설비내역 등을 확인하였으니 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 주구조는 등기사항전부증명서(철근콘크리트구조)와 건축물대장(시멘트벽돌조)로 상이

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2026타경10035 (1)

물건 종류: 다세대주택 (집합건물)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 봉명동 37-28 일우빌라 나동 3층305호

토지 면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

건물 면적: 36.38㎡ (약 11.00평)

감정가: 53,000,000원

사용승인일: 1991년 10월 28일

1.3. 채권자 정보

채권자: 북천안신용협동조합 (북OOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 "봉명역(1호선)" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

지하철 1호선 봉명역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 10월 31일 접수된 북천안신용협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

이보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

총 채권액(등기부채권 총액): 20,400,000원 (근저당권) + 16,059,645원 (임의경매 신청 채권액)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

등기사항전부증명서 상 임의경매 개시 결정 등기(갑18)는 말소기준권리(을11)보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 봉명동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상권입니다.

봉명역 인근으로 상업 시설 및 주거 시설이 발달해 있으며, 점진적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 유사 물건 거래 사례

최근 2026년 2월, 본건과 유사한 "일우주택(다)"(37-29번지, 1991년식, 44.73㎡)이 32,800,000원에 거래되었습니다. 이 사례를 기준으로 볼 때, 본건(36.38㎡)의 적정 시세는 약 26,000,000원 ~ 27,000,000원 수준으로 추정됩니다.

또 다른 유사 사례인 "인창빌라(C)"(23-52번지, 1994년식, 56.73㎡)는 42,000,000원에 거래되었습니다. 이 역시 평당 단가로 환산 시 본건과 유사한 시세 범위를 보입니다.

다만, 감정가 53,000,000원은 최근 거래 사례의 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나, 물건의 특정 가치(예: 향후 개발 가능성, 특정 시설 접근성 등)가 반영되었을 수 있으나, 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

봉명역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

다만, "상대보호구역(순천향대학교대학원)"으로 지정되어 있어 교육 관련 법규를 확인해야 할 수 있습니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

주변 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 산책이나 가벼운 여가 활동이 가능한 공간이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 오류

등기사항전부증명서(철근콘크리트구조)와 건축물대장(시멘트벽돌조) 간의 주구조 표기가 상이합니다. 이는 추후 재건축이나 리모델링 시 문제가 될 소지가 있으므로, 입찰 전 반드시 건축물 현황 및 구조에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못하였습니다. 실제 내부 상태, 설비 내역, 누수, 결로 등 하자 여부는 직접 확인해야 하며, 이로 인한 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 감정가와 시세의 차이

감정가(53,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 2600만~2700만원)가 현저히 낮습니다. 이는 물건의 실제 가치 평가에 대한 검토가 필요함을 시사합니다. 감정가가 과거 기준이거나, 특수한 상황이 반영되었을 수 있으므로, 낙찰 후 실제 거래가 성사될 수 있는 가격으로 접근해야 합니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 법규에 따른 제한이 존재합니다. 토지 이용 및 건축 관련 규제 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 언급이나 특이사항은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 봉명역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

건축물대장과 등기부등본상의 구조 표기 불일치, 내부 확인 불가, 그리고 감정가와 실거래가 간의 큰 차이는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

특히, 구조 표기 불일치 문제는 향후 건물 가치에 영향을 줄 수 있으며, 내부 확인 불가 리스크는 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 봉명역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 시세 분석 시 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

최근 유사 물건의 거래 사례(32,800,000원 ~ 42,000,000원)와 본건의 면적(36.38㎡)을 고려했을 때, ㎡당 단가는 약 730,000원 ~ 740,000원 수준으로 분석됩니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 26,000,000원 ~ 27,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가(53,000,000원)는 시세보다 높으므로, 시세 기준 하한가(약 26,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크(구조 불일치, 내부 확인 불가, 수리비 예상 등)를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 28,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 내부 상태 및 구조에 대한 재확인을 통해 예상되는 추가 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.