나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10361 [1] 충청남도 천안시 동남구 오룡동 85 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 오룡동 소재 "오룡우체국" 동측 인근( 간선도로 후면 )에 위치하며, 주위는 "간선도로 후면 주택·상가 혼성지대"임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

3개 필지 일괄이용 중이며, 3개필지를 묶어서 본 전체적인 형태는 '사다리꼴'에 유사하며, '평지'인 지세의 토지를 '교회 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

건축물대장상 기호1,2 양지상에 '교회'가 축조된 것으로 등재되어 있으므로, 기호1,2는 '1단지'로 인정되며, '1단지'로 파악시(時) 북동측과 남동측으로 각 '세로'에 접하는 "세로 각지"이며, 기호4는 북동측으로 포장된 '세로'에 접함. 실제로는 기호1,2,4 의 3개 필지가 '교회부지"로서 일괄이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4 토지 공히, < 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 및 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 사용승인일 : 2003. 12. 23. 1층 중 83.07㎡ 부분 증축 : 2004.08. 13 외벽 : 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅. 내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지도배 등 창호 : 새시창호

이용상태

종교시설( 교회 )로 이용중임. 건축물대장( 도면 포함 )에 따르면, 1층 중 46.8㎡부분은 '계단실 등"으로 이용중이고, 1층 중 83.07㎡부분은 '단독주택( 현황 식당 등 )' 용도로 기재되어 있으며, 2층은 ' 교회 ( 예배실'등 )' 용도임.

설비내역

급수(給水) 배수(排水) 급탕(給湯)설비, 위생설비, 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.( 다만, '1층 중 83.07㎡ 부분'은 2004.08.03 에 증축된 것이며, 건축물대장상 '건물용도'는 '단독주택'이나, '2024. 03. 22 기준 담보감정평가서 건물요항표 기재에 의하면, '교회 식당'으로 이용중인 것으로 기재되어 있음을 참고하시기 바랍니다. )

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 매각 포함. 1층 중 83.07㎡부분은 2004. 8. 3.에 증축, 건축물대장상 건물용도는 단독주택이나 2024.3.22. 기준 담보감정평가서 건물요항표 기재에 의하면 교회식당으로 이용중인것으로 기재(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10361 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 오룡동 85 (신 주소: 충청남도 천안시 동남구 미나릿길 61-1)

용도: 문화 및 집회시설 (건축물대장상 종교시설, 일부 단독주택)

감정가: 2,127,277,930원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전중앙신용협동조합

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 712.00㎡ (약 215.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 461.19㎡ (약 139.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물 사용승인일: 2003년 12월 23일

건물 구조: 철골조 및 경량철골조, (철근)콘크리트지붕 2층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

"오룡우체국" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 "간선도로 후면 주택·상가 혼성지대"입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능합니다.

대중교통 사정은 보통 시 됩니다.

2.3. 도로 상태

3개 필지가 일괄 이용 중이며, 전체적인 형태는 '사다리꼴'에 유사합니다.

건축물대장상 기호1,2는 '1단지'로 파악되며, 북동측과 남동측으로 '세로'에 접하는 "세로 각지"입니다.

기호4는 북동측으로 포장된 '세로'에 접합니다.

실제로는 기호1,2,4의 3개 필지가 '교회 부지'로서 일괄 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

말소기준권리: 2024년 3월 28일자 대전중앙신용협동조합 근저당권 (을19)

모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 1,860,000,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

말소기준권리: 2024년 3월 28일자 대전중앙신용협동조합 근저당권 (을17)

모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

주의: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 및 권리 관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주위는 "간선도로 후면 주택·상가 혼성지대"입니다.

토지이용계획상 '도시지역', '일반상업지역'입니다.

타 법령상 제한으로는 '가축사육제한구역', '상대보호구역'이 있습니다.

현재 '교회' 및 '식당'으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

소재지 인근에 "오룡우체국"이 위치하여 공공기관 이용이 편리합니다.

주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 천안시 동남구 오룡동 85번지 일대 지도 검색 결과, 주변에 학교, 주택가, 상가 등이 혼재되어 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 1층 83.07㎡ 부분은 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 실제로는 '교회 식당'으로 이용 중입니다. 용도 불일치에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '일반상업지역'으로 향후 개발 가능성이 있으나, '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등의 제한 사항은 별도로 확인해야 합니다.

건물은 2003년 12월 23일 사용승인되었으며, 2004년 8월 13일 증축되었습니다. 건물의 노후화 정도 및 유지보수 필요 여부를 점검해야 합니다.

'임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 및 현황 파악이 필요합니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 오룡동에 위치한 문화 및 집회시설(종교시설, 식당)로 이용 중인 부동산입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 현재의 종교시설 및 상가로서의 활용 외에도 향후 다양한 상업적 용도로의 전환 가능성이 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상되나, 현장 조사 및 서류 검토를 통해 인수되는 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

'일반상업지역'에 위치하여 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

현재 '교회' 및 '식당'으로 이용 중이며, 업종 전환 시 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

감정가와 물건의 현황, 주변 시세 등을 비교하여 재평가 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 현황(수익성, 하자, 수리비 등), 경매 시장 동향, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다.

본 물건의 감정가는 2,127,277,930원입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사 및 심층적인 권리 분석, 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.