나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10344 [1] 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 3-77 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 소재 "비버리힐스" 전원주택단지 내에 위치하며, 주위는 전원주택, 농경지, 저수지 및 일부 공장 등으로 형성되어 있으며 전반적인 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완만한 경사지대에 대체로 사다리형의 평탄지반 조성된 전원주택부지입니다.

인접 도로상태

양면으로 약4~5m 폭의 포장도로와 접하고 있으나 고저차로 남동측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일부 바닥포장, 수량과 규모가 미미한 수목 등은 일반적인 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였고, 토지경계 등의 펜스는 현장조사시 개략실측 및 관찰감가하고 원가법 등으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스페니쉬기와)지붕 2층 건으로 (2019.08.13 사용승인) 외벽: 드라이비트 및 일부 치장벽돌. 내벽: 벽지 및 벽타일 등. 창호: 하이샷시창호. 바닥: 바닥타일 및 데코타일

이용상태

단독주택(건축물현황도면상 1층: 방1, 드레스실, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실, 창고, 테라스 등, 2층: 방3, 화장실2, 드레스룸, 보일러실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비, 가정용 태양광설비(건물에 포함보정) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물 등이 소재하여 현장조사시 개략실측사정하고 원가법으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ ㄴ 테라스, ㄷ 철재 펜스 ) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

천안지원 2026타경10344 (1)

1.2. 소재지

충청남도 아산시 둔포면 봉재리 3-77 (도로명 주소: 충청남도 아산시 봉재길63번길 121-20)

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

600,378,200원

1.5. 토지면적

397. 00㎡ (약 119.98평)

1.6. 건물면적

262. 64㎡ (약 79.45평)

1.7. 제시외 건물

50. 00㎡ (테라스, 철재 펜스 등)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

서OO

1.11. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (스페니쉬기와) 지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2019년 08월 13일

2. 입지조건

3.

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 소재 "비버리힐스" 전원주택단지 내에 위치하며, 주위는 전원주택, 농경지, 저수지 및 일부 공장 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

양면으로 약 4~5m 폭의 포장도로와 접하고 있으나, 고저차로 인해 남동측 도로를 통해 차량 출입이 이루어지고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역 (2021-07-22) (일부제한구역350)

3. 권리분석

4.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 배 (배만수)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-05-03

* 배당신고일자: 2026-05-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 조 (조영남)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2018-02-13 접수 근저당권 (권리자: 배순금, 권리금액: 450,000,000원)

* 해당 경매 사건의 채권자인 서준용의 근저당권(2018-02-14 접수, 150,000,000원) 및 이후 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인한 말소 대상입니다.

* 다수의 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 2,035,350,272원

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2019-09-27 접수 가압류 (권리자: 두루종합건설, 권리금액: 620,000,000원)

* 최초 근저당권 등 (2020-03-17 접수) 및 이후 모든 권리들은 말소기준권리 이후 순위이거나 임의경매로 인한 말소 대상입니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 1,338,856,029원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 현황 조사 시 확인되지 않은 유치권 등 특이사항이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

5.

4.1. 주변 상업 시설

본건은 전원주택 단지 내에 위치하여 일반적인 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 인근 농경지 및 저수지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 단지 내 또는 인근의 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 주변 시설

* 교통: 차량 출입 가능, 인근 시내버스 승강장 소재.

* 편의시설: 전원주택 단지 내 편의시설 및 인근 지역 기반 시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근 지역의 초, 중, 고등학교 등의 교육 시설 이용 가능 (구체적 학교 정보는 별도 확인 필요).

* 의료시설: 아산시 내 종합병원 및 일반 병의원 이용 가능 (차량 이동 필요).

5.2. 주변 주거 환경

충청남도 아산시 둔포면 지역은 아파트, 빌라 등 공동주택 위주의 거래가 주로 이루어지고 있으며, 전원주택 단지의 경우 개별 단지의 특성에 따라 시세가 형성됩니다. 본건이 속한 "비버리힐스" 단지 내 유사 매물 정보는 부족하나, 신축급 전원주택으로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 환경적 위험

* 인근 지역의 악취 민원 및 혐오시설(축산 농가, 폐기물 처리 시설 등) 존재 가능성에 대한 정보가 있습니다. 이는 주거 쾌적성을 심각하게 저해할 수 있으며, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 권리관계

* 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 말소되지 않는 권리(예: 유치권)가 존재할 가능성은 항상 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

* 2019년 8월 사용승인된 신축급 건물로, 건물 노후도는 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

8.

본건은 비교적 최근에 신축된 전원주택으로 건물 상태는 양호하나, 아산시 둔포면 봉재리 지역 내에서 제기되고 있는 악취 및 혐오시설 관련 환경 문제는 매우 심각한 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 해당 문제에 대한 상세한 조사와 더불어, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주거 환경의 실태를 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 환경적 문제가 해결되지 않는다면, 투자 가치가 크게 낮아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9.

* 신축급 전원주택: 2019년 사용승인으로 건물 컨디션이 양호합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄매각하여 명도 및 관리 용이성이 높습니다.

* 전원생활 가능: 단지 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 주변 환경적 리스크 고려 필수)

9. 예상 입찰가

10.

본건의 감정가는 600,378,200원입니다. 그러나 주변 지역의 악취 민원 및 혐오시설 존재 가능성은 주거 쾌적성과 부동산 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있는 심각한 리스크로 판단됩니다. 이러한 환경적 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본건과 직접 비교할 수 있는 유사 단지 내 실거래 사례가 부족한 점, 그리고 심각한 환경적 리스크를 감안하여, 감정가에서 15% 내외의 할인율을 적용한 약 510,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 현재 시점에서의 예상이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 현장 답사 결과, 그리고 해당 지역의 환경 문제 해결 여부 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 조사와 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.