나이스옥션 법원경매 천안 2026타경81 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 827 천안시티자이 상가동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '천안가람중학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 공장, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 주로 소재하며, 제반 입지조건 및 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 본근 인근 간선도로(번영로, 삼성대로로 등) 변으로 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물(건축물대장상 사용승인일 2018. 9. 19.) 중 1층 106호 및 108호로서, - 외벽: 석재 타일붙임 마감 등, - 내벽: 목재 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅 등, - 바닥: 타일 퉁임 등, - 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

본건 일체로 근린생활시설(상호 꼬꼬닭포차)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 사다리 유사형의 광평수의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

- 북측으로 폭 25m 정도의 대로에, 서측으로 폭 약 45m 정도의 광대로에, 동측으로 폭 약 10m 정도의 소로에, 남측으로 폭 약 10m 정도의 소로에 각 접함(북측 및 서측 도로와 단지 사이에는 완충녹지 설치되어 있음). - 위 공도와 단지내 도로가 연결되어 있으며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-06-21)(성성1지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-01-02)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-01-02)(소로1-433, 보행자전용도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-01-02)(소로3-1227, 보행자전용도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-01-02)(소로3-1228, 보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-01-02)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안가람중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성성지구-초등학교2(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안가람중학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현재 점유자 탐문 결과 임차인으로서 점유중이라고 함. - 조사시점 현재 사이에 (기호 1, 2) 사이에 경계벽 없이 단일 점유자에 의하여 하나의 점포로 이용되고 있으나, 건축물대장도면 등을 통해 각 호의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 그 경계 복원이 용이할 것으로 보임.

물건 비고

일괄매각, 일체로 근린생활시설로 이용중, 감정평가서에 의하면 경계벽없이 단일 점유자에 의하여 하나의 점포로 이용되고 있으나, 건축물대장도면 등을 통해 각 호의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 그 경계 복원이 용이할 것으로 보인다고 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2026타경81 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 천안지원 2026타경81 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 827 천안시티자이 상가동 1층 106호

* 용도: 제1종근린생활시설 (상가)

* 감정가: 800,000,000원

* 토지 면적: 21.88㎡ (약 72.31평)

* 토지 지분: 21.8799㎡ (약 72.31평)

* 건물 면적: 63.61㎡ (약 210.28평) - (106호 및 108호 합산 면적으로 추정)

* 건물 지분: 63.6102㎡ (약 210.28평) - (106호 및 108호 합산 면적으로 추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOO (전북은행)

* 채무 총액 (등기부채권 총액): 337,500,000원 (근저당 287,500,000원 + 가압류 50,000,000원)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동에 위치하며, '천안가람중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 공장, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 입지 조건 및 주위 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 번영로, 삼성대로 등 간선도로와 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 현황: 인접 도로와 등고평탄한 사다리 유사형의 광평수 토지 위에 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 북측 25m 대로, 서측 45m 광대로, 동측 10m 소로, 남측 10m 소로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성성1지구)에 해당하며, 소로, 중로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대 및 절대보호구역(천안가람중학교, 천안가람초등학교 등), 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2020년 12월 16일 접수된 전북은행 근저당권 (금 287,500,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황에 따르면 두 명의 임차인이 있습니다.

* 김 임차인: 보증금 16,000,000원, 차임 750,000원, 전입일자 2025-01-21, 확정일자 2025-11-27, 배당신고일자 2026-03-17. 대항력 없음.

* 이 임차인: 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2018-12-07. 대항력 있음.

* 본건은 일괄 매각으로 진행되며, 말소기준 권리보다 선순위인 임차인이 있다면 해당 임차인의 권리는 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이 임차인은 대항력이 있으므로 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 등기부등본상 이 은 2020년 12월 16일 본건의 소유권을 이전받은 이력이 있습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 제공된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 이 임차인의 존재와 소유권 이전 이력을 감안할 때, 실제 인수 보증금 발생 가능성에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 현재 이용 상태: 본건 1층 106호와 108호는 경계벽 없이 합쳐져 '꼬꼬닭포차'라는 상호로 근린생활시설(음식점)로 일체로 이용 중입니다.

* 주변 상권 특성: 대규모 아파트 단지와 학교가 인근에 위치하여 주거 배후 수요와 학생, 교직원 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다. 다양한 근린생활시설이 함께 분포하고 있습니다.

* 잠재적 배후 수요: 아파트 단지 입주민, 인근 학교 학생 및 교직원, 지역 주민 등을 대상으로 하는 상권입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의 시설: 천안가람중학교, 천안가람초등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 교통 시설: 차량 통행이 편리하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 이 임차인은 대항력이 있으며, 소유권 이전 이력도 있어 낙찰 시 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와는 별개로, 실제 경매 진행 시 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 일체 이용 중인 상가 관련: 현재 두 개의 호실(106호, 108호)이 합쳐져 하나의 점포로 사용되고 있습니다. 감정평가서 상 경계 복원이 용이하다고는 하나, 분할하여 재임대 또는 매각 시 별도의 공사 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 보호구역, 준보전산지 등 관련 법규가 다수 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규 준수 여부를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 성성동에 위치한 천안시티자이 상가동 내 1층 상가로, 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속하며 아파트 단지 및 학교 인근이라는 점에서 기본적인 상권 접근성은 양호한 편입니다. 현재는 두 개의 호실이 합쳐져 하나의 점포로 운영되고 있습니다. 권리관계에서 대항력 있는 임차인 이 의 존재와 소유권 이전 이력이 확인되어, 이 부분에 대한 추가적인 법적 검토와 확인이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 투자 전 반드시 인수될 보증금 액수를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2018년 사용 승인된 건물로 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대가 용이합니다.

* 입지 강점: 대규모 아파트 단지와 학교를 배후에 두고 있어 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 일체형 상가 활용: 두 개 호실이 합쳐져 넓은 면적으로 활용되고 있어, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 인수 여부가 불확실한 점, 그리고 현재 시세 정보가 부족하여 정확한 산정에 한계가 있습니다.

다만, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 산정 기준: 감정가 800,000,000원

* 보수적 접근 범위: 감정가의 80% ~ 90% (640,000,000원 ~ 720,000,000원)

* 인수 보증금: 0원 (제공 정보 기준, 실제 확인 필수)

이에 따른 예상 입찰가 범위는 6억 4천만원 ~ 7억 2천만원입니다.

최종 입찰가는 권리관계, 임차인 현황, 현장 조사 결과, 최근 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.