나이스옥션 법원경매 대전 2026타경150 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "대전광역시 상수도사업본부 유성사업소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합아파트, 상업용, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 중 제1동 제3층 제306호로서, (사용승인일: 2019.10.25) 외벽: 석재붙임 마감 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 세장형의 평지로 "공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 "중로1류"의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 대전지방법원 2026타경150 (1)

• 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 3층306호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 126,000,000원

• 토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

• 건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 강제경매

• 채권자: 김

• 건축년도: 2019년 10월 25일

1.1. 입지조건

• 위치: 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "대전광역시 상수도사업본부 유성사업소" 서측 인근에 위치합니다.

• 주위환경: 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합아파트, 상업용, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

• 도로: 물건은 남측으로 중로 1류(폭 20m~25m)의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

• 권리 내역:

* 최선순위 권리: 신순옥 근저당 (2022.10.05.) 270,000,000원 (말소기준권리, 매각으로 소멸)

* 주택임차권: 김 (2026.02.09.) 125,000,000원 (인수 대상, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 기타 권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.11.15.) 150,000,000원 (매각으로 소멸), 동대구세무서장 압류 (2024.04.29.) (매각으로 소멸), 김 강제경매 (2026.03.10.) 125,000,000원 (본건 경매 개시 결정, 매각으로 소멸)

• 총 등기부채권액: 545,000,000원

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (김 / 보증금 125,000,000원). 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(확정일자): 2021-09-07

* 배당신고일자: 2026-02-09

* 대항력: 있음 (매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수)

1.3. 상권분석

• 본 물건이 소재한 대전광역시 유성구 봉명동 일대는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합아파트, 상업용 및 숙박시설 등이 밀집한 지역으로, 상업 기능과 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

• 유성구는 대학가 및 연구단지 등이 위치하여 임대 수요가 꾸준한 편이며, 다양한 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

• 대상 물건은 대로변에 위치하여 접근성 및 가시성이 양호하며, 주변 상업시설을 통해 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

• 주거 형태: 도시형생활주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

• 편의시설: 주변의 다양한 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리한 생활이 가능합니다.

• 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

• 주변 시설: 인근에 대학교 및 각종 연구 단지가 있어 관련 종사자의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 임차보증금 인수 위험: 가장 중요한 리스크는 임차인 김 의 보증금 125,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 권리라는 점입니다. 만약 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 잔액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

• 감정가와 유사한 보증금: 물건의 감정가(126,000,000원)가 임차인의 보증금(125,000,000원)과 거의 동일한 수준이므로, 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 인수 시 총 취득 비용이 감정가를 초과할 위험이 있습니다.

• 혐오시설: 제공된 정보 및 주위 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 대전 유성구의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

• 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 곧 낙찰가의 상당 부분이 임차인의 보증금으로 사용되어야 함을 의미합니다.

• 본건 경매 신청인이 해당 임차인으로 추정되므로, 배당 절차를 통해 임차인에게 보증금이 상당 부분 지급될 가능성이 있으나, 법적 절차상 전액 변제를 100% 보장하기는 어렵습니다. 따라서 인수되는 보증금 잔액 발생 가능성에 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 상품성이 우수합니다.

• 우수한 입지: 상업 지역 내 대로변에 위치하여 유동인구가 많고, 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

• 안정적 수요: 유성구의 지역적 특성상 도시형생활주택에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

• 명도 가능성: 경매 신청 채권자(임차인)가 직접 물건을 취득하는 것이 아니라면, 보증금 회수 및 명도 협의가 비교적 원만하게 이루어질 가능성이 있습니다. 단, 인수 보증금 처리 방안을 명확히 해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다. 인수해야 하는 임차인의 보증금은 125,000,000원으로, 감정가와 거의 일치합니다.

• "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하였습니다. 이는 낙찰가 자체에 인수 보증금을 직접 더하여 총 지출 비용을 계산하는 것이 아니라, 인수 보증금으로 인한 위험 부담을 고려하여 입찰가 자체를 감정가 대비 할인하는 방식입니다.

• 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 추가로 인수해야 하는 위험이 크므로, 총 취득 비용이 감정가를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

• 이에, 임차인 보증금 인수 위험을 반영하여 감정가 대비 약 12.7% 할인된 가격으로 예상 입찰가를 제시합니다.

• 예상 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.