나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600453 [1] 대전광역시 동구 자양동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 자양동 "동아마이스터고등학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 생활편익시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 주거지로서의 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 북측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평지인 자루형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 4M내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-09-13) (자양동2 지구단위계획구역) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-13)(자양동2재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조슬래브위기와지붕 지하1층/지상2층 건물로, (사용승인일:1988.09.28) 외벽 : 돌붙임 및 치장벽돌마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일마감 등 창호 : PVC샷시 이중창호임

이용상태

1,2층 : 단독주택 지하 : 지하실

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별지 "사진용지","건물개황도"와 같이 제시외건물㉠∼㉣이 소재함.

공부와의 차이

부속사(변소, 1㎡)은 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 기호(1) 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 구조물(데크, 차양) 및 건물(다용도실) 감정평가 및 매각에 포함됨.
부속사 (변소, 1㎡)는 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600453 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 자양동 213-17

* 용도: 단독주택

* 감정가: 245,100,350원

* 토지면적: 167.00㎡ (약 50.52평)

* 건물면적: 112.39㎡ (약 34.00평)

* 건물 제시외면적: 36.50㎡ (약 11.04평) - 감정평가 및 매각에 포함됨.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 재개발구역, 정비구역

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 구조물(데크, 차양) 및 건물(다용도실)은 감정평가 및 매각에 포함되며, 부속사(변소, 1㎡)는 소재불명임.

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 자양동 "동아마이스터고등학교" 서측 인근에 소재함.

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택 및 생활편익시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로, 주거지로서의 제반 입지여건은 보통인 편임.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 북측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통이용 편의도는 보통인 편임.

* 토지형태: 인접필지 및 도로 대비 평지인 자루형의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접도로: 남서측으로 노폭 4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자양동2 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역, 반드시 별도 확인 요함), 정비구역(자양동2재개발 정비구역), 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 30일 접수된 대전축산업협동조합의 근저당권임.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 소유권이전(김홍섭, 김용하)이 있으며, 이후 근저당권 및 강제경매 개시결정이 모두 말소되었음.

* 건물 등기부상 소유권이전(김홍섭, 김용하)이 있으며, 이후 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시결정이 모두 말소되었음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김연옥

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택가에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다가구주택 및 생활편익시설 등이 혼재하고 있음.

* 기본적인 주거지로서의 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지역과는 거리가 있음.

* 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 사업 진행에 따라 지역 가치 및 상권의 변화 가능성을 내포하고 있음.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 조용한 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역으로 주거 환경 양호.

* 편의시설: 인근에 생활편익시설이 있어 기본적인 생활 편의 가능.

* 교통: 북측 간선도로변 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 편리한 편임.

* 교육: 동아마이스터고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로 관련 규제 사항 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발/정비구역 리스크: 재개발 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 진행 지연, 사업 계획 변경, 추가 분담금 발생 등의 위험이 존재함.

* 노후 건물: 건물 사용승인일(1988.09.28) 기준으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 유지보수 비용 발생 가능.

* 제시외건물 및 부속사: 매각에 포함된 제시외 구조물(데크, 차양, 다용도실) 외에 소재불명인 부속사(변소, 1㎡)가 있어 현황과 공부 상 차이가 발생할 수 있음.

* 교육환경보호구역: "반드시 별도 확인 요함" 문구가 있어, 인근 학교와의 관계에서 건축 또는 이용에 제한이 있는지 면밀히 확인해야 함.

* 유사 물건 시세 분석의 한계: 제공된 주변 시세 데이터(연립, 다세대)는 본건(단독주택)과 직접 비교하기에 한계가 있어, 투자 가치 산정에 신중함이 요구됨.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 대전 동구 자양동의 재개발 및 정비구역으로 지정된 토지 167㎡ 위에 건축된 단독주택임.

* 현재 말소기준권리보다 후순위이며 대항력 없는 임차인이 있어 인수되는 권리가 없어 권리상 안전한 물건임.

* 재개발 사업을 통한 향후 미래 가치 상승 잠재력이 높다는 점이 투자 매력으로 작용할 수 있음.

* 다만, 재개발 사업의 불확실성, 건물의 노후화, 교육환경보호구역 관련 규제 검토 등은 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 재개발/정비구역 지정으로 인한 높은 미래 시세 차익 기대 가능.

* 넓은 토지 면적(167㎡)을 바탕으로 재개발 시 유리한 조건 확보.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 부담 없이 명도 및 재개발 진행 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 245,100,350원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건과 직접 비교하기 어려운 점이 많으며, 감정가 산정에 재개발 잠재 가치가 반영된 것으로 판단됨.

* 현재 시장 상황 및 재개발 사업 진행 가능성, 투자금 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 245,000,000원 (감정가 수준)

* 주변 혐오시설 관련:

* 본 물건 소재지 인근 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 관련 법규로 인해 특정 업종 입점이 제한될 수 있는 점은 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.