나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30124 [1] 충청북도 충주시 교현동 721-20 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 "청주지방법원 충주지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽: 벽돌 조적 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 다세대 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 6M내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-43)(접합) [이하공란], 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(보슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 충주지원 2026타경30124 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 충청북도 충주시 교현동 721-20 3층302호 (신주소: 충청북도 충주시 대가미13길 7)

용도: 다세대주택

감정가: 48,000,000원

토지면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

토지지분: 41㎡ (약 12.40평)

건물면적: 49.47㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.47㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제302호

건축연도: 1986년 02월 23일 (준공일 1986년 06월 30일)

외벽: 벽돌 조적 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감

창호: 새시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 "청주지방법원 충주지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

서측으로 약 6M 내외의 도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-43)(접합)

가축사육제한구역(전부제한구역)

상대보호구역(2019-09-20)(보슬유치원)

3. 권리분석

3.1. 경매개요

사건번호: 충주지원 2026타경30124 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

3.2. 권리관계 (말소기준권리 및 소멸/인수 여부)

말소기준권리: 압류 (충주세무서장, 2024-02-14)

등기부채권 총액: 30,962,672원

- 압류 (충주세무서장, 2024-02-14): 말소기준권리

- 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-12-10, 10,962,672원): 말소

- 가압류 (충북신용보증재단, 2025-01-09, 20,000,000원): 말소

- 강제경매 (충북신용보증재단, 2026-03-09, 21,136,463원): 말소

본 건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 상태이므로, 낙찰자는 권리 상 부담 없이 취득 가능함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 건은 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 관련 사항은 현장 확인이 필요함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 없음

물건명세서 상 특이사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건은 충주시 교현동의 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

4.2. 상업시설 현황

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됨.

주요 공공시설로는 "청주지방법원 충주지원"이 남측 인근에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정된 보슬유치원이 인근에 소재함.

5.3. 주변환경

주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경 예상.

별도의 혐오시설은 현재 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 리스크

임대관계가 미상으로, 명도 관련 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음.

보증금 인수 금액은 0원이지만, 점유 현황 확인 필요.

6.2. 법적/행정적 제약

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재함.

6.3. 노후화

1986년 준공된 건물로, 내부 시설 노후화 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 교현동에 위치한 다세대주택으로, 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준임. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깔끔한 편이나, 임대차 관계가 미상인 점은 현장 확인을 통해 명확히 파악할 필요가 있음. 건축 연도가 오래되었으나, 감정가 및 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

- 충주시 주거 밀집 지역 내 위치.

- 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸되는 명확한 권리관계.

- 주변 시세 대비 가격 경쟁력 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

주변 연립/다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 시세는 약 75만원 ~ 123만원 수준임.

본건의 면적(49.47㎡, 약 15평)을 기준으로 보수적으로 산정 시 약 3,700만원 ~ 6,100만원 범위로 추정됨.

건축 연도(1986년)를 감안할 때, 감정가 4,800만원은 비교적 합리적인 수준으로 판단되나, 최근 거래된 신축급 다세대주택(중앙리치빌)의 시세(약 116만원/㎡)를 적용하면 5,700만원 이상도 기대 가능함.

임대관계 미상 및 건물 노후화 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 4,500만원 ~ 5,500만원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 최적 입찰가는 52,000,000원으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.