나이스옥션 법원경매 청주 2026타경73 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 262 분평계룡리슈빌아파트 203동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "충북고교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제8층 제803호로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 페인팅, 타일 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 서측의 매봉로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(홍익유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경73 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 262 분평계룡리슈빌아파트 203동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 329,000,000원

* 토지면적: 58.77㎡ (약 17.78평)

* 건물면적 (전용면적): 98.79㎡ (약 29.9평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (등기부상 본 경매의 임의경매 개시결정권자는 국민은행임)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "충북고교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 서측의 매봉로에 접해 있어 차량의 단지 진입 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로3류의 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2008년 10월 1일에 접수된 국민은행 근저당권(을1)임.

* 등기부 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 288,206,826원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요하며 매각으로 소멸되지 않을 수 있음. (감정평가서 요약에 '지상권개요: ' 비고로만 기재되어 있어 추가 확인 필요).

* 임차인 현황: 현재 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 0원임.

* 주의사항: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현황 파악이 필요할 수 있으나 인수되는 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설 및 상업시설: 본건이 속한 분평계룡리슈빌아파트 단지 주변으로 근린생활시설 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 학군: "충북고교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 8층에 위치한 아파트임. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 도배 및 페인팅, 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있음.

* 단지 정보: 분평계룡리슈빌1,2단지는 2008년 7월 30일에 사용 승인된 아파트로, 총 323세대로 구성되어 있음. 단지 내 지상 및 지하 주차 시설이 마련되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있음. 총 주차 대수는 224대로 세대당 주차 공간이 넉넉한 편임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 점은 잠재적 부담이 될 수 있으므로, 등기사항전부증명서를 통해 상세 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있으나, 일반적인 아파트 거주 목적에는 큰 영향이 없을 것으로 보임.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황상 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 현장 방문 시 확인이 필요한 부분임.

1.6. 종합 의견

본 건은 충청북도 청주시 서원구 분평동에 위치한 분평계룡리슈빌아파트 203동 8층 803호(전용면적 약 29.9평)임. 2008년에 준공된 아파트로 단지 규모가 적절하며, 주변으로 아파트 단지 및 주거시설이 밀집해 있어 생활 환경이 양호함. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됨. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 등기부상 지상권 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가와의 연계성: 감정가(329,000,000원) 대비 본 건과 동일 층(8층)의 최근 실거래가(2026년 4월, 330,000,000원)가 유사하게 형성되어 있어 시장가격을 반영한 합리적인 가격대로 판단됨.

* 양호한 입지 및 단지 조건: 분평동 택지개발지구 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 15층 아파트로서 일조권 및 조망권 확보에 유리한 층임.

* 부담 없는 권리관계: 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이하 등기사항은 매각으로 소멸될 예정임. (단, 지상권 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 329,000,000원이며, 최근 동일 층(8층)의 실거래가는 330,000,000원입니다. 임차인 인수 부담이 없고, 아파트의 전반적인 상태가 양호하다고 가정할 때, 시장가격을 반영한 예상 입찰가는 330,000,000원에서 340,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.