나이스옥션 법원경매 청주 2026타경76 [1] 충청북도 청주시 청원구 북이면 금암리 230 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 금암리 소재 "대주마을" 남쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공장, 농촌마을, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 국도(36호선), 지방도(592호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 버스정류장까지의 거리, 노선, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동쪽으로 노폭 3~4m 도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(정액법)으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 일반철골구조 기타(일반철골조)지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 판넬 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 3) : 일반철골구조 기타(일반철골조)지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 판넬, 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 4) : 일반철골구조 기타(일반철골조)지붕 단층(현황 2층) 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 벽지, 타일, 인테리어 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 2) : 공장으로 이용 중임. 일련번호 3) : 공장, 화장실로 이용 중임. 일련번호 4) 1층 및 2층 : 사무실, 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호 3) 및 4) : 공히 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(정액법)으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였음.

공부와의 차이

본건 일련번호 4)는 공부상 단층이나 현황 2층으로 이용 중임..

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기계기구의 감정평가는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 의거하였으며, 기계기구2)는 일부 소재불명인 바(30대 중 20대만 소재함), 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 기계기구는 정상 가동 여부를 확인하지 못하였는 바, 경매 입찰시 본건 기계기구의 정상 작동 여부를 필히 확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계기구 일부소재불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경76 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 북이면 금암리 230

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신한은행 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 2899.00㎡ (약 877.08평)

건물면적: 773.83㎡ (약 234.12평)

제시외 건물면적: 451.15㎡ (약 136.48평)

1.3. 기타 사항

감정가: 1,559,718,100원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계기구 일부 소재 불명.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계기구 일부 소재 불명.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 금암리에 소재하며, "대주마을" 남쪽 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 공장, 농촌마을, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 국도(36호선) 및 지방도(592호선)가 소재하여 접근성이 양호합니다. 또한, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 본건으로의 진출입은 주로 동측의 폭 3~4m 도로를 이용합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계 (토지)

토지 등기부등본상 여러 차례의 소유권 이전 및 근저당권(신한은행), 다수의 가압류(장덕진, 중소벤처기업진흥공단, 정태광외 1명, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단, 근로복지공단) 등이 설정되어 있으나, 본 경매개시 결정으로 인해 대부분 말소 대상입니다.

3.2. 등기부상 권리관계 (건물)

건물 등기부등본상 소유권 보존, 소유권 이전(주식회사 원테크), 근저당권(신한은행), 다수의 가압류(장덕진, 중소벤처기업진흥공단, 정태광외 1명, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단, 동청주세무서장), 임의경매(신한은행) 등이 기재되어 있습니다. 이 역시 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-09

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준 권리 및 인수 권리

등기부상 말소기준 권리는 신한은행의 근저당권(을5, 접수일자 2025-02-25, 토지)이며, 본 경매는 신한은행의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 본 경매 절차에 의해 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 청주시 청원구 외곽의 공장 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민 및 산업단지 종사자를 위한 소규모 기반시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 적합성

현재 공장 용도로 사용 중이며, 주변 환경 또한 공장 및 관련 시설이 위치하고 있어 공장 운영에 적합한 입지입니다. 다만, 계획관리지역 등 용도지역으로 인해 향후 업종 변경이나 증축 시에는 관련 법규 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건의 정확한 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 부족합니다. 다만, 소재지가 농촌 및 공업지구 혼재 지역임을 감안할 때, 도심 접근성을 통해 관련 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계기구 소재 불명 및 상태

감정평가 당시 일부 기계기구(30대 중 20대)의 소재가 불명확하며, 정상 가동 여부도 확인되지 않았습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 활용 가치 저하로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문하여 실물 확인이 필수적입니다.

6.2. 소유자 미상 제시외 건물

토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 6개동(㉠~㉦)이 소재하며, 총 면적은 451.15㎡(약 136.48평)에 이릅니다. 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함되나, 소유권이 불분명하여 추후 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건축물 현황과 공부상 차이 (무단 증축 가능성)

건물 4동의 경우, 건축물대장상으로는 단층 건물이나 현황 2층으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 건축법 위반 사항에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 도로구역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 넓은 토지와 일괄 매각되는 장점이 있습니다. 등기부상 권리관계는 매우 복잡했으나, 경매로 인해 모두 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 제시외 건물 존재, 기계기구의 불확실성, 건축물 현황과 공부상 차이(무단 증축 가능성) 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 입찰 참여를 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지와 공장 시설을 비교적 유리한 조건에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 모든 권리가 말소되는 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보하게 됩니다.

* 공장 운영 경험이 있거나 관련 사업을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,559,718,100원

주요 고려사항:

* 인수되는 권리 없음.

* 기계기구 소재 및 상태 불확실, 제시외 건물 존재, 현황과 공부상 차이(무단 증축 가능성) 등의 리스크 요인 존재.

* 주변 시세 및 본건 활용 가치 등을 종합적으로 고려.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인 및 추가적인 법률 검토 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 약 1,091,802,670원 ~ 1,403,746,290원

(본 예상가는 시장 상황 및 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.