나이스옥션 법원경매 청주 2026타경58 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 809 청주비하계룡리슈빌2차아파트 207동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 흥덕구 비하동 소재 "강서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층 건물 제207동 제9층 제902호 로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비, 화재설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭 8~15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1: 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-02-03), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 200%이하, 높이 15층이하), 지구단위계획구역(비하계룡리슈빌2차아파트), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경58 (1)

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 신OOO

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 809 청주비하계룡리슈빌2차아파트 207동 9층 902호

* 토지면적: 67.42㎡ (약 20.39평)

* 건물면적: 106.67㎡ (약 32.26평)

1.3. 가격 정보

* 감정가: 398,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 소재 "강서초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 사방으로는 노폭 8~15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택용지입니다. 건폐율은 25% 이하, 용적률은 200% 이하, 높이는 15층 이하로 제한됩니다. 또한, 지구단위계획구역(비하계룡리슈빌2차아파트)에 속하며, 소로2류, 중로2류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 5일 접수된 신한은행 근저당(179,400,000원)입니다. 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 411,874,630원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽혜영

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2025년 1월 20일

* 확정일자: 2025년 2월 4일

* 배당신고일자: 2026년 5월 15일

* 대항력: 없음

임차인 곽 은 대항력이 없으나, 배당신고일자가 경매개시결정일자보다 늦으므로 배당받지 못할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설과 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 북측 인근에 강서초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 청주비하계룡리슈빌2차

* 사용승인일: 2009년 11월 30일

* 총 세대수: 540세대 (12개동)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 866대 주차 가능 (지하 기계식 주차 783대, 옥외 기계식 주차 83대)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

현재 거주 중인 임차인 곽 은 대항력이 없으나, 배당 절차상 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가보다 높으나, 이는 임의경매 절차의 일반적인 상황입니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 법적 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 법적 권리 외에 점유 관련 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 유의해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 강서초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치해 있습니다.

* 106.67㎡ (약 32.26평)의 실수요층이 선호하는 중형 면적입니다.

* 주변 산업단지(풍산금속, SK하이닉스, 흥덕산업단지 등) 종사자들의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* 비교적 명확한 권리 관계를 바탕으로, 명도 완료 후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 비하동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 경매를 통해 대부분 정리될 예정이며, 인수되는 권리 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 곽 의 보증금 인수 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 낙찰 후 명도 절차를 원만히 진행한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(106.67㎡)의 거래 사례가 2026년 7월에 38,000,000원(3억 8천만원)에 있었으며, 본건의 감정가는 398,000,000원(3억 9천 8백만원)입니다. 낙찰 예상가는 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 380,000,000원 ~ 395,000,000원 사이로 예상됩니다. 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 시점에서의 예상 입찰가는 385,000,000원(3억 8천 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.