나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50104 [1] 강원특별자치도 춘천시 남면 한덕리 436-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2): 본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 한덕리 소재 '강언덕 부엉이마을' 북 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 주택(펜션), 농경지 및 임야 등으 으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

기호(2): 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 사다리 평지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

기호(2): 본건 토지 동측으로 노폭 4M 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 계획관리지역(계획_추가세분), 성장관리계획구역(일반형(남면29)), 가축사 육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증 기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(2): 본건 토지 일부 지상에 별첨 '사진'과 같이 이동 및 철거가 용이한 저온저 장고 1동이 소재함.

공부와의 차이

기호(2): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트 및 경량철골구조 기타지붕 2층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등임. 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등임. 창호: 플라스틱 창호 등임.

이용상태

기호(1) 1층: 근린생활시설로 이용중임. 기호(1) 2층: 세미나실로 이용중임.

설비내역

기호(1): 기본적인 위생 급·배수설비, 시스템 냉·난방 설비 및 소화설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1): 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1. 일반건축물대장상 2019.12.4.자 경량철골조, 철근콘크리트조 학원(창고) 37.3㎡ 1층(감정평가서상 ㄱ,ㄷ) 및 철근콘크리트조 학원(창고) 19.45㎡ 2층(감정평가서상 ㅁ)이 증축되었으니 별도 확인 요망
-목록1. 등기사항증명서상 도로명주소 '한덕발산길 49'이나 건축물대장상 '한덕발산길 49-9'기재되어으니, 별도 확인 요망
-목록2. 저온저장창고 1동 소재하나 평가 및 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2026타경50104 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 남면 한덕리 436-8

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 490,776,800원

* 토지 면적: 599.00㎡ (약 181.19평)

* 건물 면적: 371.67㎡ (약 112.49평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

* 1.2. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 일반건축물대장상 2019.12.4.자 경량철골조, 철근콘크리트조 학원(창고) 37.3㎡ 1층(감정평가서상 ㄱ,ㄷ) 및 철근콘크리트조 학원(창고) 19.45㎡ 2층(감정평가서상 ㅁ)이 증축되었으니 별도 확인 요망. (총 증축 면적: 56.75㎡)

* 등기사항증명서상 도로명주소 '한덕발산길 49'이나 건축물대장상 '한덕발산길 49-9'로 기재되어 있어, 별도 확인 요망.

* 저온저장창고 1동은 평가 및 매각 대상에서 제외됨.

* 토지 제시외 면적 0.00㎡, 건물 제시외 면적 329.05㎡로 기재되어 있으며, 이는 건축물대장상 총면적(428.42㎡)과 별도로 추가적인 구조물이 존재할 가능성을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

* 2.1. 주위 환경

* 본건은 '강언덕 부엉이마을' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주택(펜션), 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 동측으로 노폭 4M 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 해당 지역은 대중교통 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다 (마을버스 운행 횟수 제한).

* 2.3. 토지 이용 및 현황

* 토지는 사다리형의 평지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트 및 경량철골 구조의 2층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 세미나실로 이용 중입니다.

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 시스템 냉·난방, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장상 건물 총면적은 428.42㎡로, 이는 제시된 건물 면적(371.67㎡)과 증축 면적(56.75㎡)의 합계와 일치합니다.

* 2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역(계획_추가세분), 성장관리계획구역(일반형(남면29))입니다.

* 가축사육제한구역으로, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 소, 말, 양(염소), 사슴, 젖소 등 다양한 종류의 가축 사육이 제한됩니다.

3. 권리분석

* 3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장기선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2016-03-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 주의: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 내용 및 현재 점유 상태에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 금액이 0원으로 기재되어 있더라도 실제 인수 의무가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 임차인: 장성순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 3.2. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 6일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을7/을1)입니다.

* 3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 3.4. 인수되는 권리 (임차인 외)

* 인수되는 권리는 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 남면 한덕리는 '강언덕 부엉이마을' 인근으로, 주로 농경지, 임야, 주택(펜션) 단지 등으로 구성된 지역입니다.

* 이는 전형적인 농촌 또는 전원 관광 지역의 특성을 보이며, 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설 또는 관광객을 위한 시설이 적합할 것으로 보입니다.

* 4.2. 현재 용도 및 개발 가능성

* 현재 건물은 1층 근린생활시설, 2층 세미나실로 이용되고 있습니다.

* 계획관리지역으로 개발 여지가 있으나, 가축사육제한구역 등 지역별 규제사항을 확인해야 합니다.

* 주변의 펜션, 캠핑장 등 관광 관련 시설은 지역 상권 활성화에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 주변은 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업시설이나 병원 등 편의시설은 인근 춘천 시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

* '강언덕 부엉이마을'과 같은 체험형 관광 마을이 인접하여 지역 특색을 살린 사업 구상에 활용 가능성이 있습니다.

* 5.2. 교통 접근성

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시에는 제한적인 운행 횟수를 고려해야 합니다.

* 홍천강이 인접하여 수변 지역의 특성을 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(장 )의 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 매우 이례적이며, 실제 계약 내용, 대항력의 유효성, 잠재적 법적 분쟁 가능성을 철저히 조사해야 합니다.

* 6.2. 공부상 불일치 리스크

* 등기사항증명서상의 도로명주소(한덕발산길 49)와 건축물대장상의 주소(한덕발산길 49-9)가 상이하므로, 행정처리 및 민원 발생 시 혼란이 있을 수 있습니다. 별도 확인 및 정리가 필요합니다.

* 6.3. 제시외 건물 및 매각 제외 물건 리스크

* 건물 제시외 면적 329.05㎡에 대한 명확한 용도 및 현황 파악이 필요합니다. 이는 총 건물 면적을 크게 증가시킬 수 있으며, 별도 관리 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외된 저온저장창고 1동이 토지 지상에 소재하고 있어, 사용 및 접근에 있어 잠재적인 협의 또는 문제가 발생할 수 있습니다.

* 6.4. 법적 제한 사항

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로의 개발 및 이용이 제한됩니다.

* 6.5. 기타

* 증축된 건물(학원/창고)의 구조적 안전성, 사용 승인 여부, 법적 적합성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 및 건물에 대한 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 정확한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 7.1. 물건 총평

* 본 물건은 춘천시 남면의 자연 친화적인 지역에 위치한 근린생활시설로, 지역 특성을 활용한 사업 운영 잠재력을 가지고 있습니다. '강언덕 부엉이마을' 인근이라는 점은 관광 연계 사업에 긍정적일 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 특이한 권리 관계, 공부상의 주소 불일치, 매각 제외된 구조물 존재 등 해결해야 할 주요 리스크 요인이 다수 존재합니다.

* 7.2. 현장 확인 필요 사항

* 대항력 있는 임차인(장 )과의 직접 면담을 통한 실제 계약 내용 및 점유 현황 확인.

* 도로명 주소 불일치 해소를 위한 관련 행정 절차 확인.

* 건물 제시외 면적(329.05㎡)의 현황 및 매각 포함 여부, 건축물대장상의 증축 부분(37.3㎡, 19.45㎡)의 합법성 및 상태 확인.

* 매각 제외된 저온저장창고의 현황 및 토지 이용에 미치는 영향 파악.

* 건물의 전반적인 상태 및 증축 부분의 구조적 안전성 등 현장 조사.

* 주변 환경 조사를 통해 혐오시설 존재 여부 확인 (현재까지 제공된 정보 및 일반 검색으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 이는 전원적인 농촌/관광 지역의 특성에 부합합니다.)

8. 투자 포인트

* 8.1. 잠재 가치

* 지역 특색을 살린 관광 연계 시설 (체험 공간, 숙박 시설 관련 부대 시설 등)로의 활용 가능성.

* 계획관리지역이라는 점을 활용한 향후 개발 잠재력.

* 입지 조건상 조용하고 쾌적한 환경에서 사업 또는 주거 공간으로 활용 가능.

* 8.2. 활용 방안

* 지역 농특산물 판매장 및 체험 공간.

* 소규모 펜션 또는 게스트하우스 연계 사업.

* 지역 주민을 위한 커뮤니티 공간 또는 소규모 근린생활시설.

9. 예상 입찰가

* 9.1. 산정 기준

* 본 물건의 예상 입찰가는 상기 제시된 권리 분석 결과, 인수되는 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

* 9.2. 제언

* 본 물건은 다수의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 철저한 권리 관계 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.