나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50433 [1] 경기도 성남시 중원구 상대원동 133-1 금강하이테크밸리 4층403호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 "상대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2003. 07. 24. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물 중 4층403호, 4층404호, 4층405 호, 4층406호, 4층407호로서, 외벽: 인조석 붙임 및 복합판넬 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

5개호 일괄로 아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승객용 및 화물용 승강기설비, 카리프트설비, 도시가스설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

서측으로 하향경사진 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 삼각형의 토지로서, 아파트형공장 및 근린 생활시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 25m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접함), 중로1류( 폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기환경규제지역 <대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2019-01-28), 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트 /지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 본건은 각호별로 별도의 구분없이 일괄하여 사용중인 바 유의바람.

물건 비고

1. 인접호수와 벽체 구분없이 아파트형공장으로 이용중임.
2. 제시외 이동 용이한 기계기구등은 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 성남지원 2026타경50433 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 상대원동 133-1 금강하이테크밸리 4층403호

용도: 지식산업센터

감정가: 346,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

토지지분: 36.77㎡ (약 11.12평)

건물면적: 142.16㎡ (약 43.00평)

건물지분: 142.16㎡ (약 43.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 인접 호수와 벽체 구분 없이 아파트형 공장으로 이용 중입니다.

* 제시외 이동이 용이한 기계 기구 등은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 본 물건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 상대원동에 위치하며, "상대원초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 노폭 약 20m, 남동측으로는 노폭 약 25m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 물류 이동 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 재생사업지구, 일반산업단지, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2019-01-28, 2025-08-26, 2025-10-20)이 있으니 거래 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2018년 10월 5일 접수된 수협은행 근저당권(을10)입니다.

이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)쥬노에프엔씨

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2003-11-26

대항력: 있음

*비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이고 차임이 100,000원으로 기재되어 있으며, 확정일자 정보가 없어 배당받는지 여부는 불확실합니다. 대항력이 있으므로 명도 시 임차인의 권리관계를 신중히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약 (권리 관계)

* 2018-10-05: 소유권이전 (갑6)

* 2018-10-05: 근저당권 (수협은행, 960,000,000원, 말소기준권리) (을10)

* 2024-10-08: 가압류 (메리츠캐피탈주식회사, 500,000,000원, 말소) (갑7)

* 2024-11-14: 가압류 (한국산업은행, 2,000,000,000원, 말소) (갑8)

* 2026-03-03: 임의경매 (유케이제십차유동화전문유한회사, 891,716,933원, 말소) (갑11)

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 3,460,000,000원 (삼십사억육천만원)

*본 물건의 감정가는 346,000,000원이나, 등기부상 채무 총액이 감정가를 10배 초과하는 점은 매우 이례적이며, 경매 진행 및 낙찰가 산정에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.*

4. 상권 및 사업 환경 분석

4.1. 주변 상권 및 업종 분포

주변 지역은 공장, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재된 지역으로, 성남시 중원구 상대원동 일대는 산업단지가 밀집된 지역으로 알려져 있습니다. 이는 지식산업센터의 안정적인 수요를 기대할 수 있는 환경입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 물건은 2003년 7월 24일 사용승인된 10층 건물 중 4층 403호이며, 총 5개 호수(403호, 404호, 405호, 406호, 407호)가 일괄하여 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 내부 벽체 구분 없이 통으로 사용되고 있어, 활용 방안에 따라 내부 구조 변경 등이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

본 물건 북서측 인근에 "상대원초등학교"가 소재하고 있습니다. 또한, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 이용 편의성

차량 접근성이 뛰어나며, 인근 주요 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 근로자들의 출퇴근 편의성을 높여주는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 (주)쥬노에프엔씨가 존재합니다. 비록 보증금이 0원이고 차임이 100,000원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 관련 리스크

인접 호수와 벽체 구분 없이 일괄하여 아파트형 공장으로 이용 중이므로, 내부 구조 및 설비 이용에 대한 명확한 분할이나 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 추후 매각 시 개별 호실 분할이나 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 채무 규모 관련 리스크

등기부채권 총액이 3,460,000,000원으로 감정가 346,000,000원의 10배에 달하는 점은 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 이는 경매에서 여러 차례 유찰될 가능성이 매우 높으며, 낙찰가 또한 감정가와는 크게 괴리될 수 있음을 시사합니다.

6.4. 법규 및 제한 사항 관련 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

성남시 중원구 상대원동은 다수의 산업단지가 밀집한 지역으로, 지식산업센터의 임대 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 높은 입지입니다.

7.2. 개발 가능성 및 잠재 가치

내부 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 점은, 향후 효율적인 공간 활용을 위한 내부 리모델링이나 용도 변경 등을 통해 잠재적 가치를 높일 수 있는 가능성을 시사합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 평가 요약

본 물건은 성남시 중원구 상대원동 금강하이테크밸리에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 주변 산업 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 내부의 일괄 사용 현황, 그리고 무엇보다 감정가를 훨씬 초과하는 막대한 등기부채권 총액은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

8.2. 투자 결정 시 고려 사항

본 건은 높은 채무 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성이 매우 높으므로, 시장 상황 및 재감정가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인에 대한 명도 계획 수립이 필수적이며, 내부 구조 변경 가능성 및 비용도 충분히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 인수 보증금

본 건의 임차인 (주)쥬노에프엔씨의 보증금은 0원입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

* 감정가: 346,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주요 리스크:

* 등기부채권 총액 (3,460,000,000원)이 감정가의 10배를 초과하여, 다수 유찰 가능성 높음.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 100,000원)의 명도 관련 비용 및 시간 고려.

* 내부 벽체 구분 없는 일괄 사용 현황에 따른 리모델링 및 활용 방안 검토 필요.

* 투자 전략: 높은 채무 총액과 임차인 존재 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 상당한 할인율 적용이 필요합니다.

9.3. 제안 입찰가 범위

위의 고려사항들을 종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가: 170,000,000원 ~ 240,000,000원 (금일억칠천만원 ~ 이억사천만원)

*주의: 본 제안 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.