나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50429 [1] 경기도 광주시 신현동 953-3 현대맨션 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가원감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재하는 "신현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택 등 공동주택 및 단독, 근생, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 본건 남동측 인근으로 통과하는 상태길변에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 4층 건 내 제1층 제101호로서 (사용승인일: 2003.09.05) 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택( 후첨 "건물개황도"를 참고)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 통칭 '현대맨션 102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

소재지: 경기도 광주시 신현동 953-3 현대맨션 1층101호

건물명: 현대맨션

용도: 다세대주택

면적 (토지): 103.12㎡ (약 31.19평)

면적 (건물): 77.04㎡ (약 23.30평)

건축년도: 2003년

감정가: 198,000,000원

1.2. 경매 기본 정보

사건번호: 성남지원 2026타경50429 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가 요약일: 2026년 6월 22일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 광주시 신현동 953-3번지에 위치한 현대맨션 1층 101호입니다.

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 해당하며, 2003년 9월 5일에 사용승인을 받았습니다.

건물 총 연면적은 658.08㎡, 대지 면적은 825㎡입니다.

본건의 전용면적은 약 23.30평 (77.04㎡)입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 "신현초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

본건은 통칭 '현대맨션 102동'으로 불리는 것으로 확인됩니다.

2.3. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 진출입이 가능합니다.

남동측 인근으로 통과하는 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역 (계획관리)

성장관리구역 (주거형)

가축사육제한구역 (일부제한구역)

배출시설설치제한지역

자연보전권역

특별대책지역

토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 8월 2일 접수된 우리은행의 근저당권(93,500,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기 사항은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 126,724,006원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: YUNHANAH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-26

대항력: 없음

임차인: YUNRICHARD

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수 권리 분석

본 경매 사건은 매각으로 인해 모든 권리(등기부상의 권리 및 임차인의 권리)가 소멸되는 조건입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이나 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대주택 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 2019년 건축된 70.17㎡(약 21.2평) 다세대주택이 3억 2천만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,509만원)

* 2019년 건축된 84.74㎡(약 25.6평) 다세대주택이 4억 6천 5백만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,816만원)

* 2012년 건축된 52.25㎡(약 15.8평) 다세대주택이 1억 3천만원에 거래되었습니다. (평당 약 823만원)

본건(2003년 건축, 77.04㎡/약 23.30평)의 감정가는 1억 9천 8백만원이며, 평당 약 850만원 수준입니다. 이는 비교적 최근에 거래된 구축(2012년 건축) 주택의 평당 시세와 유사한 수준으로, 신축 건물 시세에 비해서는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 시세 추이 및 전망

본건이 위치한 경기도 광주시 신현동 지역의 다세대주택 시세는 비교적 최근에 거래된 신축 건물들을 중심으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 건축 연도가 2003년으로 비교적 오래되었기 때문에, 신축 건물과의 시세 차이가 상당합니다.

하지만 면적과 건축 연도를 고려했을 때, 감정가는 시장에서 형성되는 구축 주택의 가격대와 유사하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건은 "신현초등학교" 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건은 2003년에 건축되어 현재 약 23년이 경과한 건물입니다. 향후 유지보수 및 관리에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 환경 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이로 인해 향후 개발이나 이용에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 본건이 환경 규제 지역에 포함되어 있어 잠재적인 환경 관련 이슈에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 건축 연도가 20년 이상 경과되었으나 주변 환경이 양호하고 교육 시설 및 교통 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

최근 주변 신축 다세대주택 시세에 비해 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

그러나 건물 노후도 및 강화된 환경 규제 지역에 속해 있다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 권리 및 임차인 부담 없음 (대항력 없는 임차인, 보증금 0원).

* 감정가가 주변 신축 건물 시세 대비 저평가되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 신현초등학교 인근으로 교육 환경이 우수함.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 9천 8백만원입니다.

최근 거래된 유사 면적 및 건축 연식의 주택 시세(평당 약 823만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

건축 연도가 2003년으로 20년 이상 경과되었으나, 인수 부담이 없고 주변 입지가 양호한 점을 감안하여, 감정가 대비 약 10%에서 20% 정도 상승 여력을 고려한 입찰가를 제시합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 1천 8백만원에서 2억 3천 7백만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.