나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51032 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 305-10 루체스타 1동 11층1120호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원초등학교" 남측 근거리에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,근린생활시설,오피스텔,숙박시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 수도권지하철(1호선,수인분당선),고속철도역 "수원역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 11층 1120호로서, (사용승인일:2020.09.17.) 외벽:판넬,외장석재 마감, 창호:새시이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,소방설비,지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서,근린생활시설,오피스텔,도시형생활주택(원룸형)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.고등동 305-10 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.). 2.고등동 305-13 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 구분건물의 이용상태 등은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이지솔)로부터 2026.4.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2026타경51032 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 305-10 루체스타 1동 11층 1120호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

건물면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 건축물 정보

건물명: 루체스타

구조: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 13층 중 11층

사용승인일: 2020년 09월 17일 (건축물대장상 승인일 2018년 07월 30일)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치하며, 인근에 수원초등학교가 소재하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다. 수도권 지하철 1호선 및 수인분당선, 고속철도역인 '수원역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 08월 24일 접수된 롯데카드의 가압류 (수원지방법원 2023카단20856)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이 (본명: 이지솔)가 전입일자 2021년 03월 02일, 확정일자 2021년 02월 02일자로 해당 물건에 거주 중입니다. 보증금은 110,000,000원이며, 차임은 없습니다.

임차인 이 는 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 을1 (주택임차권, 이지솔, 110,000,000원)은 말소 대상입니다.

을2 (근저당권, 주택도시보증공사, 110,000,000원) 또한 말소 대상입니다.

갑3 (롯데카드 가압류), 갑4 (하나카드 가압류), 갑5 (농협은행 가압류), 갑6 (롯데캐피탈 가압류), 갑7 (주식회사케이비국민카드 가압류) 등 다수의 가압류 채권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

갑8 (주택도시보증공사 임의경매)은 본 경매 사건 자체를 의미합니다.

전체 등기부 채권 총액은 266,049,619원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 고등동 일대는 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 더불어 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

특히 수원역 인근으로 개발이 활발히 이루어지고 있어 지역 경제 활성화 및 유동인구 증가가 기대되는 곳입니다.

4.2. 주변 시설

수원초등학교가 인근에 위치하며, 수원역 상권과 연계되어 다양한 상업, 금융, 문화 시설 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지와 다세대 주택 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

수원초등학교가 근거리에 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

추가적인 교육 시설 정보는 현장 방문 시 재확인 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

수원역을 중심으로 백화점, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 1호선, 수인분당선 및 KTX 이용이 가능한 수원역은 전국 각지로의 이동이 용이한 교통의 요지입니다.

건물 내 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 이 의 경우, 대항력은 포기하였으나 HUG로부터의 보증금 변제 조건 변경 확약서가 제출되어 있어, 해당 보증금 반환 관련 절차를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

6.2. 건축물 현황

본건은 사용승인일 기준 2018년에 건축된 비교적 신축 건물(루체스타)이나, 전유부 면적이 14.89㎡로 매우 협소한 원룸형 주택입니다.

임대 공실 발생 시 빠른 임대 회전이 어려울 수 있으며, 소형 주택 시장의 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

임대 관계는 미상으로, 현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 집합건축물대장의 건축물현황도, 외관조사, 탐문조사를 기준으로 하였으므로 경매 참가 시 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

토지이용계획 상 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 방화지구 등 다양한 용도지구가 중첩되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

특히, 임차인이 대항력을 포기하고 HUG로부터 보증금 관련 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다.

감정가 120,000,000원에 대한 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 수준에서 실질적인 매수 가격이 형성될 가능성이 높습니다.

다만, 건물 면적이 14.89㎡(약 4.5평)으로 매우 작아 소형 주택 시장의 수요와 공급, 공실 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 주변 다세대주택 매매 정보에 비해 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 이는 신축 아파트 단지라는 점을 감안한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원역 역세권의 탁월한 입지 및 교통 편리성

* 신축 건물(2018년 준공)로 상품성 우수

* 임차인의 대항력 포기 및 HUG 확약서 제출로 인한 인수 보증금 0원

* 권리관계가 명확하여 명도 부담 최소화 예상

* 도시형생활주택으로 소형 임대 수익형 부동산으로 투자 가능

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매가(평당 약 1,100만~1,270만원)와 본건의 감정가(14.89㎡에 120,000,000원, 평당 약 2,666만원) 사이에 시세 차이가 존재합니다.

이는 본건이 다세대주택이 아닌 신축 아파트(루체스타) 단지 내 도시형생활주택이며, 역세권 입지라는 점이 반영된 결과로 보입니다.

임차 보증금 인수 부담이 전혀 없고(0원), 권리 분석상 명도 관련 리스크가 적다는 점을 고려할 때, 감정가 120,000,000원을 기준으로 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 108,000,000원 ~ 120,000,000원 으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 임대 수요 파악 및 주변 시세 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.