나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30588 [1] 경기도 김포시 풍무동 775 한화유로메트로아파트 204동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 풍무동에 소재하는 "풍무초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근일 대는 아파트 단지와 일부 학교 및 공원, 체육시설 등으로 형성된 아파트지대로 제반 주위환 경 대체로 무난한 편임.

교통상황

본단지까지 제반 차량출입이 용이하며, 단지 남측 로변(풍무로 68번길)에 시내버스 정류장이 소재하고 단지 북동측의 김포골드라인 '풍무역'까지 도보로 약 30분 내외 소요되는 바 전반 적인 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제14층 건물 중 제1층 제104호 단위세대로서, 2014년 05월 23일 사용승인 되었으며, 외벽 : 시멘트몰탈위페인트 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트(건축물대장 현황도면 및 탐문에 의하면 방4, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등)로 이용 하고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비(도시가스로 탐문됨) 되어있으며, 공통설비로 승강기 설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 광평수 토지로서 남측 및 동측 인접도로보다는 다소 고지로 자체 지면은 대체로 등고평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 기준 지하주차장으로 연결되는 동측 도로변에 주출입구가 소재하고 1층으로 연결 되는 서측 도로변에 부출입구가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무5), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합)이며, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설 법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면 구역<공항시설법>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (풍무5초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보 과문의)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였음. - 현장조사시 이해관계인 폐문부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면과 외부관찰 및 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30588 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 775 한화유로메트로아파트 204동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 550,000,000원

면적:

토지: 76.90㎡ (약 23.26평)

건물: 117.57㎡ (약 35.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

아파트 정보:

아파트명: 한화유로메트로아파트 (김포한화유로메트로2단지)

사용승인일: 2014년 05월 23일

세대수: 845세대

동수: 12개동

총면적: 100,361.555㎡

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.1. 입지조건

주변 환경:

대상물건은 경기도 김포시 풍무동에 소재하는 "풍무초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 아파트 단지와 일부 학교, 공원, 체육시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황:

본 아파트 단지는 차량의 접근이 용이하며, 단지 남측 도로변(풍무로 68번길)에 시내버스 정류장이 위치합니다. 또한, 단지 북동측에 위치한 김포골드라인 '풍무역'까지 도보로 약 30분 정도 소요됩니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

현재 상태:

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019년 05월 30일 접수)

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

주요 권리 내역:

등기부등본 상 소유권이전(신탁) 말소, 우리은행 근저당 2건, 삼성카드 가압류, 현대카드 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 유더블유아이유동화전문유한회사 임의경매, 국민건강보험공단 압류 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정입니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 649,482,453원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽선옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 06월 18일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상인 보증금 및 차임은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 배당받을 권리가 없을 것으로 보입니다. (대항력 없음)

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 편의시설:

아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

주요 편의시설:

단지 내 편의시설 외, 주변에 초등학교, 공원, 체육시설 등이 위치합니다.

주변 학교:

풍무초등학교, 풍무5초등학교, 풍무중학교, 유현초등학교 등이 인접해 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설:

김포한화유로메트로2단지는 총 845세대로 구성된 대단지 아파트로, 다양한 복리시설(노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등)을 갖추고 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

교통 및 접근성:

단지 남측 버스정류장과 북동측 풍무역(도보 약 30분)을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 접근 및 확인 관련:

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 현황도면, 외부 관찰 및 탐문 등을 통해 파악되었습니다. 임대 관계 또한 조사하지 못했습니다.

법적 제한사항:

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 특수도로(보행자전용도로) 접합.

* 기타 제한사항: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 공항 관련 구역(다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역), 교육환경 보호구역(상대보호구역).

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25) - 외국인 등 특정 대상자에게만 해당될 수 있으므로 확인 필요.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 한화유로메트로아파트 204동 1층 104호로, 전반적으로 양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖춘 아파트입니다. 권리상 인수할 내용이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 제한적이었던 점과 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재한다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 검증된 대단지 아파트: 김포시에서 인지도가 높은 '한화유로메트로' 단지에 속해 있어 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 가치: 풍무역 주변 개발 및 지역 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 6월 2026년 기준, 유사 면적(101.602㎡, 약 30.73평)의 아파트가 16층에서 4.6억 원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 전용면적 약 35.57평으로 면적이 더 넓습니다. 다만, 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

아래 사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 최근 거래가: 4.6억 원 (101.602㎡, 16층)

* 본건 면적: 117.57㎡ (약 35.57평)

* 1층 로열층 아님 감안

* 감정가 5.5억 대비 시장 가격 고려

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 4억 8천만 원에서 4억 9천 5백만 원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황과 본인의 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.