나이스옥션 법원경매 부천 2026타경3 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 302-13 1층 1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '은데미공원' 북동측으로 약250미터 지점에 위치하며 주위는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 난간 기와지붕 2층건 내의 1층 1호로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 등마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약3미터의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.08.26~2026.08.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산의 위치는 경기도 부천시 오정구 고강동 302-13이며, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경3 (1)입니다.

본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

토지 면적은 36.53㎡ (약 11.05평)이며, 건물 면적은 36.63㎡ (약 11.08평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물명은 '삼익빌라'이며, 사용승인일은 1989년 1월 26일로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '은데미공원' 북동측으로 약 250미터 지점에 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

북측으로 약 3미터의 진입도로에 접해 있습니다.

주변에는 아파트, 빌라 등 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재되어 있습니다.

주변을 조사한 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권 이전 이력이 확인되며, 가장 최근 소유권 이전은 2026년 2월 23일 박의열 외 7명 앞으로 상속 등기가 되었습니다.

말소기준권리인 농업협동조합중앙회의 근저당권(접수일자: 2009-06-04, 권리금액: 29,000,000원) 및 농업협동조합중앙회의 또 다른 근저당권(접수일자: 2010-10-08, 권리금액: 38,400,000원)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

본 건은 농협은행의 임의경매 개시 결정(접수일자: 2026-03-04, 권리금액: 58,287,883원)으로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 67,400,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 등기부등본 상 현재 유효한 지상권은 확인되지 않습니다.

다만, 공부상 1층 1호이나 현관 표기가 201호로 되어 있어 실제 이용 시 혼동이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 고강동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2025년 12월 10일, 37.28㎡의 빌라(월드하니타운)가 100,000,000원에 직거래되었습니다.

2025년 12월 19일, 43.56㎡의 빌라(성산주택)가 136,000,000원에 중개거래되었습니다.

2025년 12월 15일, 57.51㎡의 빌라(행복빌)가 225,000,000원에 중개거래되었습니다.

본건의 감정가는 116,000,000원으로, 면적(36.63㎡)과 건축 연도(1989년)를 고려할 때, 유사 면적의 최근 실거래가(100,000,000원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 최근 거래된 매물 중 2019년에 준공된 신축급 빌라(36.8㎡)는 195,000,000원에 거래된 사례도 있어, 건물 연식에 따른 가격 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건은 '은데미공원' 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 구조는 벽돌조 슬래브 위 난간 기와지붕으로 마감되었으며, 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 허가 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지라는 점입니다. 현재 시점(2026년 7월)에서 허가 구역 내에 해당하므로, 취득 시 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 외국인뿐만 아니라 내국인에게도 적용될 수 있으며, 허가 절차를 거치지 않을 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 예상치 못한 임차인이 존재하거나 임대차 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

공부상 1층 1호이나 현관 표기가 201호로 되어 있어, 실제 사용 및 관리에 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

건축 연도가 1989년으로 비교적 오래되어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 고강동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 은데미공원 인근에 자리하여 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

권리관계는 경매로 정리될 가능성이 높으나, 토지거래허가구역 지정과 미상 임대 관계는 주요 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 내에 경매가 진행되고 있어, 매수자는 이 부분을 반드시 확인하고 허가 절차를 준수해야 합니다.

감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었으나, 건물 노후도 및 각종 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

은데미공원 인근의 쾌적한 주거 환경.

향후 재개발 또는 도시정비 사업 가능성을 고려할 수 있는 입지.

주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 116,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 다세대주택 매물이 2025년 12월 100,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 건축 연도가 1989년으로 비교적 노후되었으며, 토지거래허가구역이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 또한 임대 관계가 미상인 점도 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.