나이스옥션 법원경매 부천 2026타경79 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 885-5 로얄퀸즈 302동 지1층 비01호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건 위치 본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 ‘통진초등학교' 남서측 인근에 소재함 ○ 주위 환경 다세대주택 중심의 신흥 공동주택지대임

교통상황

○ 차량접근성: 가능함 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 간선도로(김포대로 등)변으로 버스 정류장 소재함 -전철: 해당사항 없음

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 지층 비01호로서 ○외부마감: 고벽돌타일 마감 ○내부마감: 벽지 및 타일 등 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비,도시가스설비, 승강기설비 ○ 난방방식 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상 : 부정형 평지 ○ 이용상태 : 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 동측으로 약4미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(라라유치원)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(통진초등학교)<교육환경보호에관한법률>,군사기지및군사시설보호구역(해병2사단관할지역)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(서암처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경79 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 885-5 로얄퀸즈 302동 지1층 비01호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 123,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 86.70㎡ (약 26.23평)

건물면적: 58.17㎡ (약 17.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 지층 비01호

외부 마감: 고벽돌 타일 마감

내부 마감: 벽지 및 타일 등

외부 창호: PVC 새시

이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중

설비 내역: 급배수, 위생, 도시가스, 승강기 설비 / 개별난방

1.5. 건축 연도

사용승인일: 2020년 08월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 중심의 신흥 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 간선도로 변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다. 전철역과는 거리가 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 다음과 같은 법적 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (라라유치원, 통진초등학교)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (해병2사단 관할지역)

* 제한보호구역 (전방지역:25km, 위탁지역7m)

* 성장관리권역

* 하수처리구역 (서암처리분구)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리: 2021년 01월 12일 설정된 수협은행의 근저당권 (150,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리(압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기와 함께, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다. 모든 등기된 권리들은 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 서암리 일대는 다세대주택이 밀집된 주거 지역입니다. 비교적 최근에 개발된 신흥 공동주택 단지로 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설

주거 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설이 주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 남서측 인근에 통진초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성이 있으며, 차량으로는 접근이 용이합니다.

5.3. 주거 편의

개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 임차인 유무 및 보증금/월세 정보가 명확하지 않아 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.)

6.3. 혐오 및 공해 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오 또는 공해 시설(대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역에 해당하므로 관련 시설 및 규제는 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택(다세대)으로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 통진초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 가능합니다. 토지 이용에 일부 제한이 있으나, 주거 목적으로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 임대 관계가 미상이므로 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 통진초등학교 인근의 주거 지역 위치

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 유사 주거 시설 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 50~55㎡ 내외의 다세대주택이 2026년 6월 기준 1억 1천 8백만 원 ~ 1억 3천만 원 선에서 거래되었습니다. 본건은 전용면적 58.17㎡ (약 17.6평)에 해당하며, 2020년 준공된 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 본건은 지1층에 위치한 점을 감안할 때, 일반적인 지상층 매물 대비 시세가 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 감정가는 1억 2천 3백만 원이며, 현재 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 1억 5백만 원에서 1억 1천 5백만 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적인 것으로 판단됩니다.

입찰 희망가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.