나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30519 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층비119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 각종 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 부천역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제지1층 제비119호로서, 외벽 : 석재붙임 등임. 창호 : 샷시창호 등임. (사용승인일자 : 2018-03-09)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약6m, 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 심곡동 385 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). 2) 심곡동 385-19 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). 3) 심곡동 385-20 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). 4) 심곡동 385-21 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30519 (1)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층비119호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제지1층 제비119호

건물 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점) (집합건축물대장상)

사용승인일자: 2018년 3월 9일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 506,000,000원

토지면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.9072㎡ (약 2.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.20㎡ (약 13.37평)

건물지분: 44.2㎡ (약 13.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 소신여객 종점이 북부역사거리 인근에 있어 부천 시내 및 서울 강서 지역으로 운행하는 노선이 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로2류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있으므로 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2018년 6월 21일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

3.2. 인수 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 을구의 근저당권(국민은행, 408,000,000원) 및 임의경매개시결정(에이치에프케이사일유동화전문, 403,972,473원) 등은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 408,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 임차인으로 인해 발생할 수 있는 명도 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 개요

본건이 위치한 부천역 상권은 수도권 내 주요 상권 중 하나로, 1호선 부천역을 중심으로 발달했습니다. 북부 역사거리 인근 대로변에는 병의원, 휴대폰 대리점, 편의점, 카페 등 다양한 업종이 밀집해 있으며, 이면 도로에는 음식점, 주점 등 먹자상권이 형성되어 있습니다. 특히 젊은 소비층과 직장인, 지역 주민 등 다양한 계층의 유동인구가 많습니다. 부천역 지하상가와 이마트 부천역점, 부천자유시장 등 집객력이 우수한 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

상권 내에는 의류, 패션잡화, 음식점, 주점, 카페, 금융기관, 병의원 등 소비재 판매 및 서비스 업종이 다양하게 분포하고 있습니다. 특히 먹자골목과 로데오거리의 특징이 혼재되어 있어 유흥업종 및 다양한 식음료 관련 업종이 발달한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부천역 주변에는 이마트 부천역점, 부천역사쇼핑몰 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있으며, 다양한 은행, 병의원, 관공서(부천시청, 부천세무서, 경찰서 등)가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한 심곡천 공원이 인근에 있어 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 탐문 결과, 본건 인근에 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당 구역 내에서 토지를 거래하는 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 시 추가적인 절차와 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

유동화 물건으로 분류되어 있어 일반 경매 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다. 또한 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 명도 관련 분쟁의 소지가 있는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 부천역 초역세권에 위치한 상가 물건으로, 풍부한 유동인구와 발달된 상권을 배후로 하고 있어 입지적 가치가 높습니다. 건물 준공 연차가 비교적 최신(2018년)이며, 용도 역시 근린생활시설로 상권 특성에 부합합니다.

7.2. 향후 전망

부천역 상권은 경인선 교통의 요지로서 꾸준한 유동인구를 유지할 것으로 예상됩니다. 다만, 신도시 상권의 성장 등 주변 경쟁 상권과의 경쟁 구도도 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있으므로, 이 점을 감안한 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 부천역 초역세권의 탁월한 입지

* 신축급 건물(2018년 준공)로 관리 상태 양호 기대

* 풍부한 유동인구와 다양한 배후 수요

* 일반상업지역 내 우량 상가

8.2. 고려사항

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제약

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크

* 유동화 물건으로 인한 복잡한 절차 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액(506,000,000원)을 기준으로 하되, 물건의 장점과 잠재적 리스크 요인(토지거래허가, 임대 관계 미상, 유동화 물건 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 현재 임차인이 있는지 여부 및 명도 가능성, 토지거래허가 절차의 원활한 진행 여부가 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

9.2. 예상 입찰가

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 임대차 현황 파악이 필수적입니다. 상기 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토를 시작하는 것을 제안합니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰 물건의 상태에 따라 유동적으로 대응해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.